Законопроект о запрете микродолей в квартирах: зачем нужен и кого защитит. Доли в квартире и изменение законодательства : запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Закон о долевой собственности в квартире, продажа доли, отмена нотариальных сделок

Общая собственность: понятие и виды

Право общей собственности возникает, когда имущество принадлежит двум и более людям и его невозможно разделить без изменения назначения. Типичный пример — это квартира. Вид собственности на неё устанавливается при регистрации, что отражается в документах. Собственниками могут быть как взрослые, так и несовершеннолетние. Общая собственность бывает в двух вариантах — совместная и долевая.

Совместная собственность — когда конкретная доля в праве не определена. Все владельцы квартиры имеют равные права и принимают решения сообща. Такая ситуация возможна, например, когда недвижимость покупают супруги. По умолчанию всё приобретённое в браке считается совместной собственностью. Изменить такое положение вещей можно брачным договором.

Долевая — вид собственности, когда право на недвижимость имеет количественное или территориальное выражение. Доли у собственников могут быть равными или неравными. Например, квартира принадлежит пяти людям в равных долях — каждому по 1/5. Бывают и такие варианты — у одного супруга 2/3, у второго — 1/3.

Совместную собственность можно переоформить в долевую по соглашению собственников или через суд.

Законодательная база

Вот основные нормы, которые регулируют право общей собственности на квартиру:

  • (ГК РФ). Она устанавливает порядок определения прав собственности, возможные варианты и способы урегулирования конфликтов.
  • Жилищного кодекса (ЖК РФ). Он посвящён правам собственности и пользования квартирой, сделкам и регистрации.
  • «О государственной регистрации недвижимости». Здесь определены правила регистрации общей собственности.
  • Семейный кодекс (СК РФ). Он рассматривает имущественные права и обязанности членов семьи. В частности, права супругов — , права детей — .
  • . Здесь обобщается практика дел, связанных с долевой собственностью. Документ даёт рекомендации нижестоящим судам для решения спорных ситуаций.

Изменения, нововведения по закону

В 2019 году предусматривался ряд изменений, которые внесены законодателем в ФЗ от 2015 года № 218. С 31.07.2019 упрощены сделки с долями в квартирах в следующих случаях:

  • если все долевые собственники одновременно продают квартиру одному покупателю/покупателям, нотариальное удостоверение контракта не требуется;
  • если гражданин заключает договор об ипотеке при покупке доли в праве общей долевой собственности, то нотариальное удостоверение также не требуется.

Находятся на рассмотрении и возможно будут приняты следующие изменения:

  1. Ограничение минимальной доли в квартире. Чтобы квартиры не делились на микродоли, продаваемая доля не может быть меньше, чем минимальная часть, необходимая для фактического проживания. В соседнем по стране она составляет 14 кв.м.
  2. Ограничение на вселение третьих лиц. Вселить нового жильца можно будет только при наличии для него минимальной нормы площади. Исключение будет предусматриваться только для родителей и детей собственников.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. Когда квартира приватизируется и никто не высказывает особых пожеланий, всё распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. Сами собственники могут перераспределить доли так, как будет им удобно — это их право. Главное, чтобы было общее согласие. Законное основание для пересмотра в суде — если один из собственников внёс больший вклад в квартиру, чем остальные. Например, тратился на ремонт или долго оплачивал коммунальные услуги.

Разные жизненные обстоятельства вносят свои корректировки в размер долей. Они могут переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться другим способом, дробиться или объединяться. В результате иногда появляются варианты, которые представить наглядно невозможно, — 17/35 и даже 235/780.

Рассмотрим возможную судьбу долей на жизненном примере. Семья (родители и двое сыновей) приватизировала квартиру в равных долях — у каждого по 1/4. Один из родителей умирает, и его доля распределяется между наследниками поровну — у каждого оказывается в собственности по 1/3. Старший сын женился, у него родилось двое собственных детей, он может переоформить часть своей доли на них. Тогда в следующем поколении доли распределятся так: у бабушки — 1/3, у младшего брата — 1/3, у старшего и его детей — по 1/9. Его супруга живёт в квартире, но правом собственности не обладает.

Узнать свою долю можно из документов на квартиру. Прежде всего это правоустанавливающий документ — то, на основании чего возникло право собственности: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д. Если таких документов нет, можно обратиться в Росреестр и заказать выписку из ЕГРН. Там будут фигурировать весь состав собственников и их доли.

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. Когда квартира приватизируется и никто не высказывает особых пожеланий, всё распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. Сами собственники могут перераспределить доли так, как будет им удобно — это их право. Главное, чтобы было общее согласие. Законное основание для пересмотра в суде — если один из собственников внёс больший вклад в квартиру, чем остальные. Например, тратился на ремонт или долго оплачивал коммунальные услуги.

Разные жизненные обстоятельства вносят свои корректировки в размер долей. Они могут переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться другим способом, дробиться или объединяться. В результате иногда появляются варианты, которые представить наглядно невозможно, — 17/35 и даже 235/780.

Рассмотрим возможную судьбу долей на жизненном примере. Семья (родители и двое сыновей) приватизировала квартиру в равных долях — у каждого по 1/4. Один из родителей умирает, и его доля распределяется между наследниками поровну — у каждого оказывается в собственности по 1/3. Старший сын женился, у него родилось двое собственных детей, он может переоформить часть своей доли на них. Тогда в следующем поколении доли распределятся так: у бабушки — 1/3, у младшего брата — 1/3, у старшего и его детей — по 1/9. Его супруга живёт в квартире, но правом собственности не обладает.

Узнать свою долю можно из документов на квартиру. Прежде всего это правоустанавливающий документ — то, на основании чего возникло право собственности: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д. Если таких документов нет, можно обратиться в Росреестр и заказать выписку из ЕГРН. Там будут фигурировать весь состав собственников и их доли.

До 2016 года выдавалось свидетельство о регистрации права квартиру, сейчас его заменяет выписка из ЕГРН

Какой определён минимальный размер доли?

Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли. При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой. Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.

С 2021 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.

Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:

  • 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
  • 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
  • 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.

Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:

  • если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать;
  • если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.;
  • не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.

Чтобы знать точное число метров, которые можно реализовать, следует обратиться к формуле:

Минимальная доля = Оп / Ч

ОП – это общее количество квадратных метров;

Ч – часть, установленная законодательством, исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.

Важный аспект состоит в том, что если у человека во владении меньшая доля, чем допускается законодательно, у него не будет прав ею распоряжаться. Гражданин имеет право быть прописанным в квартире и проживать там, но ни продать, ни подарить не сможет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что собственниками жилья может быть ограниченное число лиц.

Выделение доли в натуре

Доли в натуре изначально существуют только в коммунальных квартирах. Но их можно выделить и по решению собственников. Это бывает необходимо, если один из них планирует распорядиться своей частью — сдать в аренду, продать или подарить. Тогда о конкретной комнате можно говорить как о предмете сделки.

Ещё выделение доли в натуре бывает актуально тогда, когда собственники не могут договориться между собой, кто в какой комнате живёт. У близких людей такие конфликты возникают нечасто. Но квартира может принадлежать, например, бывшим супругам, которые уже стали чужими друг другу.

Для выделения доли в натуре необходимо несколько условий: комната должна быть изолированной, не могут нарушаться права других жильцов, а вся квартира должна быть для этого приспособлена без изменения функций. Если никто из собственников не возражает, всё происходит по соглашению сторон. Иначе обращаются в суд. Когда справедливое выделение доли в натуре невозможно, вопрос решается компенсацией.

Два человека живут в двухкомнатной квартире, которая принадлежит им в равных долях. Но комнаты неодинаковы по размеру. Каждый может занять по комнате, но придётся договориться о компенсации. Варианты могут быть такими: единовременная выплата, оплата коммунальных платежей одним человеком, передача другого имущества и т. д.

Соглашение составляется между всеми собственниками. Если кто-то из них не может участвовать в процессе, он даёт своё письменное согласие. Документ удостоверяется у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы. После этого новые права собственности регистрируются в Росреестре.

Если договориться не получается, можно подать исковое заявление о разделе квартиры в натуре

Если доли в натуре выделить невозможно, есть альтернативный способ — определение порядка пользования квартирой. Распределение долей останется тем же, но право жить в конкретной комнате будет закреплено юридически.

Типичные проблемы долевой собственности

В судебной практике чаще всего разбираются дела, касающиеся порядка пользования, сделок с квартирой и её содержания. Это и есть основные проблемы, с которыми сталкиваются долевые собственники.

К первому блоку относятся такие ситуации:

  • все живут в одной квартире, но сложно договориться, в какой именно комнате;
  • один собственник не пускает другого в квартиру;
  • один из жильцов загромождает места общего пользования своими вещами, не оставляя места другим;
  • собственник делает ремонт или перепланировку без учёта интересов остальных.

Всё это нарушает права собственников и решается определением права пользования. Сложнее бывает, когда жилец напрямую закон не нарушает, но чинит мелкие неприятности — всё то, что относится к неудобствам совместного проживания. Отстоять свои права сложно, а выселить такого человека невозможно — он имеет право жить в своей квартире.

Суд открещивается от этих проблем: если вы выйдете в суд с иском о нечинении препятствия пользования кухней пьяницей дядей Ваней, то в суде вы порядок пользования этой кухней не установите. Именно поэтому во многих развитых правопорядках долевой собственности в принципе не существует: хочешь покупать квартиру — покупай её целиком в частную собственность, не можешь — снимай квартиру.

Долевая собственность часто превращает отдельную квартиру в коммунальную

Сделки с квартирой в долевой собственности представляют собой сложность потому, что требуют участия или согласия всех владельцев. Распорядиться только своей долей можно и без этого, но тут вступают в действие другие ограничения. Когда требуется выделение доли в натуре, оно делается с согласия всех. А если продавать свою часть отдельно, она оценится дешевле, чем в составе квартиры (примерно на 15 – 30%). Рискуют и остающиеся — они часто становятся жертвами рейдеров.

Есть ещё и человеческий фактор. Например, владелец комнаты намерен сдать её в аренду. Такое право у него есть, но не всегда остальные хотят видеть на своей территории чужого человека. При желании они могут сделать жизнь арендатора кошмаром, и он съедет.

Отдельный вопрос — раздел имущества супругов после развода. Если они купили квартиру в браке, то право собственности переходит им в равных долях. Получается, что жильё принадлежит чужим людям, которые зачастую уже хотят создать новые отношения. И лишить их права собственности по закону нельзя. Простые решения здесь бывают редко, а общие дети усугубляют ситуацию. Чаще всего люди стараются разъехаться. Если это не получается, бывшие супруги довольно долго бывают вынуждены делить одну жилплощадь.

Ещё одна сложность — распределение обязанностей, например, по коммунальным платежам.

Мои знакомые жили в коммунальной квартире. Там было две семьи, но квитанции оплачивала только одна. Соседка отделывалась обещаниями. В какой-то момент моим знакомым это надоело, и они решили ничего не платить, понадеявшись на ответственность соседки. О чём ей и сообщили. Но ничего не произошло, кроме того, что накопился долг по коммунальным платежам. Дело дошло до суда, куда обратилась управляющая компания. Там решили, что долг должен быть выплачен солидарно (это возможно на основании ст. 322 ГК РФ). Другими словами, властям всё равно, кто именно платит — пусть договариваются сами. Погашать долг пришлось моим знакомым, чтобы не иметь лишних проблем. Они могли бы взыскать деньги с соседки по суду, но не стали этого делать из личных соображений. С трудом и нескоро, но она всё отдала.

Аналогичные проблемы могут возникнуть и у родственников, проживающих под одной крышей. Возможный выход — разделить лицевой счёт, тогда каждый собственник будет платить за услуги соразмерно своей доле. Для этого надо обратиться с заявлением в управляющую компанию.

Права и обязанности долевых собственников квартиры

Право собственности даёт возможность пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Все собственники могут использовать квартиру соразмерно своей доле — жить там, приводить гостей, хранить свои вещи. Чем больше доля, тем большую территорию можно занять. А само право пользования не зависит от размера доли и основания, на котором она получена. Все должны иметь равный доступ к общей территории — коридору, ванной, кухне и санузлу. Нарушением будет перепланировка, загромождение проходов своими вещами. Это всё должно происходить с согласия других совладельцев.

Ограничения в пользовании возможны тогда, когда одному из собственников разместиться в квартире негде. Но право на денежный эквивалент своей доли он всё равно имеет. И может требовать, чтобы остальные выплатили ему компенсацию (ст. 247 ГК РФ). Если доля незначительна, суд может назначить выплату компенсации принудительно. Что такое незначительная доля, определяется исходя из конкретики. Например, человек владеет 1/5 доли в однокомнатной квартире, где уже живёт семья.

Собственник имеет право вселить и прописать к себе членов семьи — родителей, детей, супругов, — но только с согласия остальных. Исключение здесь — дети до 14 лет, они по закону должны быть зарегистрированы вместе с матерью. Ничьё согласие на их прописку не нужно. Ещё один вариант, когда оно не понадобится, — если выделена доля в натуре. Тогда жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственником. Но только до тех пор, пока считаются членами семьи. Развод прекращает право совместного проживания.

Обязанности собственников заключаются в поддержании состояния квартиры и платежах. Каждый из них должен принимать финансовое участие — оплачивать имущественный налог, коммунальные платежи, ремонт и содержание (ст. 249 ГК РФ). Что касается налога, каждому приходит индивидуальное уведомление. Об остальном договариваются. По букве закона платежи распределяются соразмерно долям. На практике договорённость зависит от того, кто живёт в квартире и кто ей больше пользуется.

Ремонт, включая все существенные изменения и финансовые траты, должен проводиться с согласия всех собственников. Нельзя поставить душевую кабину, не спросить разрешения других жильцов и требовать с них денег за это. Верховный Суд внёс поправки в это правило: согласие не нужно, если квартиру покупают в новом доме без отделки. Её можно привести в жилой вид единолично и требовать компенсации от других собственников.

Крупный ремонт в общей квартире можно делать только по согласованию со всеми собственниками

Соглашение собственников о порядке пользования квартирой

Смысл соглашения в том, чтобы юридически закрепить права и обязанности сторон. В суде оно станет свидетельством того, что была предпринята попытка урегулирования конфликта. А если условия не исполняются, будет проще доказать нарушение своих интересов.

На практике соглашения о порядке пользования квартирой заключаются редко. Если жильцов всё устраивает, то и письменная договорённость не нужна. А если они не могут сами уладить конфликт, обращаются в суд.

В соглашении могут участвовать как сами собственники, так и члены их семьи, прописанные в квартире. Необязательно это должны быть все жильцы, достаточно тех, кто заинтересован в договорённости. Важно, чтобы решение принималось добровольно, а сами участники были совершеннолетними и дееспособными. Документ составляется в стольких экземплярах, сколько будет участников. Каждому выдаётся по одному.

Чтобы соглашение имело юридическую силу, его достаточно заверить подписями сторон. К нотариусу обращаются по желанию. Преимущество будет только в том, что он проверит соответствие содержания закону и удостоверит подлинность подписей.

Если одну из сторон соглашение перестало устраивать, его можно перезаключить или оспорить в суде. Оно автоматически теряет силу, когда меняется состав собственников. Ведь это договорённость между конкретными людьми, а новые жильцы соблюдать её не обязаны.

Определение порядка пользования квартирой через суд

В суд обращаются тогда, когда согласия достичь не удалось, а права или интересы владельцев квартиры нарушаются. Для этого надо понимать основы законодательства. Аргумент «я так хочу» не будут рассматриваться в качестве основания.

Не стоит идти на такой шаг, если нет реальных планов пользоваться квартирой. От этого можно и проиграть: если будет установлено, что истец не будет жить в квартире, а только мешает другим, ему могут присудить не право пользования, а денежную компенсацию. И пересмотреть решение будет сложно.

До обращения надо предпринять попытку досудебного урегулирования. То есть предложить совладельцам заключить соглашение. Чтобы не оставалось вопросов, такое предложение должно быть сделано в письменном виде. Желательно отправить его письмом с уведомлением о вручении. Расписка в получении будет доказательством того, что попытка предпринята, но результата не принесла.

Как обратиться в суд

Вопросы о порядке пользования квартирой рассматривают мировые судьи, обращаться надо в судебный участок по месту нахождения недвижимости. Там подаётся исковое заявление. При подаче надо оплатить госпошлину — 300 рублей.

На первом этапе рассматривают заявление и приложенные документы. На это отводится 5 дней. Если всё в порядке, то заявление примут к производству. С этой даты начинает отсчитываться срок 30 дней, в течение которого дело рассмотрят и вынесут решение. Судья назначает дату слушания дела, куда вызывают ответчика.

Как составить исковое заявление

Заявление подаётся на имя того мирового судьи, который будет рассматривать дело, рядом указывается номер участка. Дальше идёт наименование сторон — истца и ответчика. Название документа зависит от целей, вот возможные варианты:

  • исковое заявление об определении порядка пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности;
  • исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением и об устранении препятствий в пользовании им;
  • исковое заявление собственника квартиры о прекращении права пользования квартирой.

Исковое заявление подаётся на имя мирового судьи на нужном участке

В содержательную часть заявления включают:

  • информацию о правах собственности на квартиру;

    Права собственности должны подтверждаться документами

  • сложившийся порядок пользования квартирой и обстоятельства, которые нарушают права или интересы истца (из-за чего возник конфликт);

    Нарушение своих прав и интересов важно подтвердить ссылкой на законодательство

  • существенные для дела обстоятельства (например, информацию об образе жизни и семейном положении обеих сторон);
  • порядок пользования квартирой, который предлагает истец;
  • законные основания, на которых возможен такой порядок (статьи ГК или ЖК РФ);

    В просительной части истец излагает то, что желает получить в результате судебного решения

  • перечень приложенных документов;

    Приложения к заявлению и их перечень должны соответствовать друг другу

  • подпись истца.

Можно ли продать долю в квартире

Владелец доли в квартире имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Он имеет право подарить ее, завещать или продать ().

Для продажи доли необходимо выделить ее из состава общего имущества. Выделение может быть проведено через суд или в добровольном порядке.

Гражданин становится долевым владельцем с момента государственной регистрации права собственности на конкретную часть (1/2, 1/3, 1/5). Для продажи доли собственник обязан уведомить сособственников и предложить им выкупить его часть имущества.

Важно! Под долей понимается часть имущества, которая не имеет вещественного определения. Доля – это не комната или конкретные квадратные метры.

Доля может быть:

  • идеальной – выраженной в виде дроби, без конкретного выделения;
  • реальной – выделенной при определении порядка использования квартирой.

Проще продать долю, которая выделена реально. В зависимости от величины части (½, 1/3) собственник имеет право требовать определения порядка пользования частью квартиры. Если площадь квартиры позволяет, то доля подразумевает комнату.

Правом продажи части объекта наделяется собственник, который соответствует следующим условиям:

  • гражданин в возрасте от 14 до 18 лет (с согласия законного представителя и районного отдела опеки);
  • совершеннолетний дееспособный владелец;
  • эмансипированный гражданин (в возрасте от 16 до 18 лет при наличии решения суда об эмансипации или соответствующего постановления муниципалитета).

Без нотариуса не обойтись

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус — . Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или покупателю по объявлению. 2) Как продавцу эта доля досталась — он её купил, ему подарили, получил в наследство, приватизировал и т.п. Инструкция одинакова для всех и нотариус нужен в любом случае. Более подробно писала здесь.

Преимущественное право покупки

Другие собственники квартиры имеют право преимущественной покупки на покупку доли — . То есть прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно сначала предложить выкупить её другим собственникам, причём ПИСЬМЕННО. Если другие собственники в течение месяца не купят долю, её можно продавать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ той цены, которая указана в уведомлении. Лучше, чтобы нотариус письменно уведомил других собственников. Ведь всё равно к нему придется обращаться.

Чтобы продать свою долю НЕ потребуется: 1) Ни согласия других собственников, но нужно сначала их письменно уведомить. 2) Ни согласия прописанных/проживающих в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник. Нет дополнительных ограничений или запретов по сделке, если если второй собственник — несовершеннолетний ребенок.

Этапы и расходы:

  • Этап №1 – Устно предложите купить долю остальным собственникам
  • Этап №2 — Ищем другого покупателя
  • Этап №3 — Выберите нотариуса
  • Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли
  • Этап №5 — Собираем документы на продажу
  • Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли
  • Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию
  • Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки
  • Стоимость услуг нотариуса при оформлении

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Какую долю нельзя продать

Закон налагает запрет на продажу следующих долей в квартире:

  • принадлежащая несовершеннолетнему (без согласия отдела опеки);
  • арестованная по решению суда или по постановлению судебного пристава (до снятия ареста);
  • ипотечная (до оплаты кредита и снятия обременения);
  • в совместной собственности (необходимо предварительно выделить часть).

Все запреты носят временный характер. Собственник может снять обременение или получить разрешение отдела опеки и продать долю.

Кроме того, продать долю может только собственник или его доверенное лицо. Владелец может подать заявление в Росреестр и наложить запрет на совершение сделок без его присутствия.

Как оспорить продажу доли в квартире

К продаже доли в жилом помещении применяются общие правила оспаривания сделок. Оспорить контракт купли-продажи может лицо, права которого были нарушены. Процесс проводится исключительно в судебном порядке.

Основания для оспаривания сделки:

  • недееспособность продавца;
  • отсутствие разрешения отдела опеки при продаже доли недееспособного гражданина;
  • принуждение путем физического насилия или угроз;
  • невозможность продавца осознавать последствия своих действий;
  • несоблюдение прав сособственников;
  • нарушение прав совладельцев (снижение цены для третьих лиц);
  • совершение притворной или мнимой сделки (замена продажи дарением).

Оспорить сделку можно в течение 1 года с момента, когда гражданин узнал о нарушении прав.

Как воспрепятствовать продаже

 Зачастую сособственники препятствуют продаже доли. Например, отказываются от получения уведомления. Однако закон предусматривает возможности для соблюдения права собственников на продажу части жилого помещения.

Как обойти препятствия:

  • обратиться к нотариусу для выдачи свидетельства о попытке уведомления;
  • обратиться в суд с требованием не чинить препятствия к совершению сделки.

Могут ли приставы продать долю в квартире

Приставы могут наложить арест на долю в квартире. Результатом ареста может стать его продажа.

Однако закон налагает запрет на арест имущества в следующих случаях:

  • доля является единственным жильем;
  • сумма долга значительно ниже, чем стоимость объекта.

В случае неправомерного наложения ареста собственнику необходимо доказать свою правоту в суде. В целом, вопрос по аресту долей решается в индивидуальном порядке.

Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности означает, что все совладельцы одновременно заключают сделку по продаже жилья с одним покупателем. Если вы собираетесь продать квартиру, то необходимо начать с подготовки документации.

Сбор документов проводится в несколько этапов:

  1. Оформление документов на жилое помещение. К данному этапу относится получение документов о праве собственности, узаконивание перепланировки, получение технического паспорта, выделение долей в праве собственности, выдел доли в натуре (в зависимости от конкретной ситуации).
  2. Подготовка документации на продажу. К ней относится снятие обременения (при покупке на маткапитал, аресте), оформление согласия супруга (если объект был приобретен в период брачного союза), подготовка нотариальной доверенности (если интересы продавца представляет доверитель).
  3. Направление уведомления для сособственников. В печень документов необходимо приложить как уведомление, так и данные о его получении совладельцами. При необходимости, можно оформить нотариальный отказ от сособственников.

Примерный список документации для продажи квартиры:

  • документы, удостоверяющие личности сторон (паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников);
  • правоустанавливающие данные для каждой доли;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт;
  • справка из БТИ;
  • согласие супруга;
  • сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • нотариальная доверенность;
  • уведомление сособственников (если квартира продается не в полном объеме).

Алгоритм действий

Рассмотрим порядок продажи квартиры в долевой собственности:

  1. Подготовка документов.
  2. Составление договора.
  3. Нотариальное удостоверение.
  4. Получение оплаты.
  5. Регистрация в Росреестре.

Подготовка к сделке

Если совладельцы пришли к договоренности в отношении сделки, то необходимо дополнительно урегулировать следующие вопросы:

  1. Оформление нотариальной доверенности. Если один или несколько сособственников не могут самостоятельно присутствовать на сделке, то возможно оформить доверенность на одного из владельцев. Минусом такого варианта становятся затраты на доверенность и необходимость получения нотариального согласия супруга на сделку (если доверителем является супруг).
  2. Открытие счета в банке или аренда банковской ячейки, совместно с покупателем. Чтобы не передавать крупную сумму денежных средств наличными, целесообразно провести их безналичным переводом или заранее вложить в банковскую ячейку. Такой способ обезопасит продавца от финансовых мошенников.

Оформление договора

 Контракт должен иметь письменную нотариальную форму. Доверить его оформление можно юристу или нотариусу. Хотя нотариальные конторы оказывают услуги по подготовке проектов договоров, они не несут ответственность за юридическую чистоту сделки. Поэтому целесообразно привлечь к оформлению проекта юриста.

Основные пункты контракта:

  • название;
  • место оформления;
  • дата заключения;
  • сведения о всех продавцах;
  • данные о наличии доверенности (при наличии);
  • информация о лицах, которые выступают от имени несовершеннолетних продавцов;
  • сведения о покупателях;
  • данные о наличии доверенности;
  • информация о лицах, которые выступают от имени несовершеннолетних покупателей;
  • описание квартиры (адрес, площадь, дом, этажность, расположение на каком этаже);
  • описание долей в квартире;
  • порядок передачи оплаты;
  • наличие аванса, рассрочки, задатка;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • причины для оспаривания документа;
  • включение в документ акта приема-передачи;
  • реквизиты сторон и подписи.

Обращение к нотариусу

 Если квартира имеет нескольких владельцев, то обращение к нотариусу неизбежно. Такой подход реализуется государством с 2016 года. С 07.2019 ситуация незначительно изменилась. Если объект продается целиком, то нотариальное удостоверение применяется по инициативе сторон.

Нотариус проверит дееспособность сторон. Кроме того, оспорить удостоверенную сделку сложнее.

Но минусом ситуации является увеличение расходов на продажу. Обращение к нотариусу требует оплаты следующих услуг:

  • за заверку документа – 0,5% от стоимости объекта;
  • за изготовление проекта – от 3 000 р.;
  • за правовые услуги – в зависимости от региона.

Важно! Уточнить примерную стоимость правовых и технических услуг можно на

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Какую долю нельзя продать

Закон налагает запрет на продажу следующих долей в квартире:

  • принадлежащая несовершеннолетнему (без согласия отдела опеки);
  • арестованная по решению суда или по постановлению судебного пристава (до снятия ареста);
  • ипотечная (до оплаты кредита и снятия обременения);
  • в совместной собственности (необходимо предварительно выделить часть).

Все запреты носят временный характер. Собственник может снять обременение или получить разрешение отдела опеки и продать долю.

Кроме того, продать долю может только собственник или его доверенное лицо. Владелец может подать заявление в Росреестр и наложить запрет на совершение сделок без его присутствия.

Как оспорить продажу доли в квартире

К продаже доли в жилом помещении применяются общие правила оспаривания сделок. Оспорить контракт купли-продажи может лицо, права которого были нарушены. Процесс проводится исключительно в судебном порядке.

Основания для оспаривания сделки:

  • недееспособность продавца;
  • отсутствие разрешения отдела опеки при продаже доли недееспособного гражданина;
  • принуждение путем физического насилия или угроз;
  • невозможность продавца осознавать последствия своих действий;
  • несоблюдение прав сособственников;
  • нарушение прав совладельцев (снижение цены для третьих лиц);
  • совершение притворной или мнимой сделки (замена продажи дарением).

Оспорить сделку можно в течение 1 года с момента, когда гражданин узнал о нарушении прав.

Как воспрепятствовать продаже

 Зачастую сособственники препятствуют продаже доли. Например, отказываются от получения уведомления. Однако закон предусматривает возможности для соблюдения права собственников на продажу части жилого помещения.

Как обойти препятствия:

  • обратиться к нотариусу для выдачи свидетельства о попытке уведомления;
  • обратиться в суд с требованием не чинить препятствия к совершению сделки.

Могут ли приставы продать долю в квартире

Приставы могут наложить арест на долю в квартире. Результатом ареста может стать его продажа.

Однако закон налагает запрет на арест имущества в следующих случаях:

  • доля является единственным жильем;
  • сумма долга значительно ниже, чем стоимость объекта.

В случае неправомерного наложения ареста собственнику необходимо доказать свою правоту в суде. В целом, вопрос по аресту долей решается в индивидуальном порядке.

Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности означает, что все совладельцы одновременно заключают сделку по продаже жилья с одним покупателем. Если вы собираетесь продать квартиру, то необходимо начать с подготовки документации.

Сбор документов проводится в несколько этапов:

  1. Оформление документов на жилое помещение. К данному этапу относится получение документов о праве собственности, узаконивание перепланировки, получение технического паспорта, выделение долей в праве собственности, выдел доли в натуре (в зависимости от конкретной ситуации).
  2. Подготовка документации на продажу. К ней относится снятие обременения (при покупке на маткапитал, аресте), оформление согласия супруга (если объект был приобретен в период брачного союза), подготовка нотариальной доверенности (если интересы продавца представляет доверитель).
  3. Направление уведомления для сособственников. В печень документов необходимо приложить как уведомление, так и данные о его получении совладельцами. При необходимости, можно оформить нотариальный отказ от сособственников.

Примерный список документации для продажи квартиры:

  • документы, удостоверяющие личности сторон (паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников);
  • правоустанавливающие данные для каждой доли;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт;
  • справка из БТИ;
  • согласие супруга;
  • сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • нотариальная доверенность;
  • уведомление сособственников (если квартира продается не в полном объеме).

Алгоритм действий

Рассмотрим порядок продажи квартиры в долевой собственности:

  1. Подготовка документов.
  2. Составление договора.
  3. Нотариальное удостоверение.
  4. Получение оплаты.
  5. Регистрация в Росреестре.

Подготовка к сделке

Если совладельцы пришли к договоренности в отношении сделки, то необходимо дополнительно урегулировать следующие вопросы:

  1. Оформление нотариальной доверенности. Если один или несколько сособственников не могут самостоятельно присутствовать на сделке, то возможно оформить доверенность на одного из владельцев. Минусом такого варианта становятся затраты на доверенность и необходимость получения нотариального согласия супруга на сделку (если доверителем является супруг).
  2. Открытие счета в банке или аренда банковской ячейки, совместно с покупателем. Чтобы не передавать крупную сумму денежных средств наличными, целесообразно провести их безналичным переводом или заранее вложить в банковскую ячейку. Такой способ обезопасит продавца от финансовых мошенников.

Оформление договора

 Контракт должен иметь письменную нотариальную форму. Доверить его оформление можно юристу или нотариусу. Хотя нотариальные конторы оказывают услуги по подготовке проектов договоров, они не несут ответственность за юридическую чистоту сделки. Поэтому целесообразно привлечь к оформлению проекта юриста.

Основные пункты контракта:

  • название;
  • место оформления;
  • дата заключения;
  • сведения о всех продавцах;
  • данные о наличии доверенности (при наличии);
  • информация о лицах, которые выступают от имени несовершеннолетних продавцов;
  • сведения о покупателях;
  • данные о наличии доверенности;
  • информация о лицах, которые выступают от имени несовершеннолетних покупателей;
  • описание квартиры (адрес, площадь, дом, этажность, расположение на каком этаже);
  • описание долей в квартире;
  • порядок передачи оплаты;
  • наличие аванса, рассрочки, задатка;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • причины для оспаривания документа;
  • включение в документ акта приема-передачи;
  • реквизиты сторон и подписи.

Обращение к нотариусу

 Если квартира имеет нескольких владельцев, то обращение к нотариусу неизбежно. Такой подход реализуется государством с 2016 года. С 07.2019 ситуация незначительно изменилась. Если объект продается целиком, то нотариальное удостоверение применяется по инициативе сторон.

Нотариус проверит дееспособность сторон. Кроме того, оспорить удостоверенную сделку сложнее.

Но минусом ситуации является увеличение расходов на продажу. Обращение к нотариусу требует оплаты следующих услуг:

  • за заверку документа – 0,5% от стоимости объекта;
  • за изготовление проекта – от 3 000 р.;
  • за правовые услуги – в зависимости от региона.

Например, в 2021 году в Республике Адыгея, стоимость услуг нотариуса составит 4500 р.

Заключение контракта с недвижимостью без участия нотариуса является опасной сделкой. Простая письменная форма не защищает права и интересы сторон.

 Пример. Гражданка Ш. оформила развод с супругом. Мужчина являлся сособственником квартиры (1/4 доля – мужа, ¾ доли – жены). Причиной развода стало отбывание наказания в тюрьме. Освободившись мужчина не смог вселиться в квартиру. Поэтому он продал долю за минимальную стоимость риелторам. Покупатель оформил сделку по дарению доли третьему лицу. Новые владельцы въехали в квартиру. Незаконными действиями они склоняли женщину к продаже доли за незначительную цену. Владелица была против. Поэтому злоумышленники облили ее серной кислотой. Несоблюдение законодательства в сфере сделок с недвижимостью привели собственницу в больницу, а новых владельцев в тюрьму.

Получение оплаты

Стоимость объекта обязательно прописывается в договоре. По инициативе сторон, цена может быть указана за квартиру в целом или за каждую долю в отдельности.

Стороны могут предусмотреть:

  • внесение задатка (обязательно указать, что задаток передается в счет оплаты);
  • внесение аванса;
  • рассрочку;
  • полную передачу оплаты;
  • передачу средств через банковскую ячейку;
  • перевод оплаты через аккредитив.

После внесения денежных средств на счет продавца, целесообразно оформить расписку об оплате и отсутствии претензий.

 Полученная сумма распределяется между сособственниками в соответствии с величиной долей в праве собственности. Если контракт заключался с каждым владельцем индивидуально, то средства могут быть переведены на счет напрямую.

Расходы

Затраты на совершение сделки включают:

  1. Получение юридической консультации – от 3 000 р.
  2. Подготовка проекта договора – от 3 000 р.
  3. Удостоверение у нотариуса – 0,5% от суммы сделки.
  4. Услуги нотариуса – в зависимости от региона (от 4 000 р. до 12 000 р.).
  5. Государственная регистрация (для покупателей) – 2 000 р. с каждого покупателя.
  6. Подоходный налог (с продавцов) – 13% от стоимости доли.

Продажа квартиры в долевой собственности требует тщательной подготовки. Владельцы и покупатели должны озаботиться защитой своих прав и имущественных интересов. Поэтому предварительно целесообразно получить консультацию юриста. Помощь специалиста можно получить немедленно на нашем сайте. Для этого опишите вашу проблему в форме обратной связи.

 Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.
Источники

  • https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/dolevaya-sobstvennost-na-kvartiru-prava-i-obyazannosti-sobstvennikov.html
  • http://allo-urist.com/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/
  • https://pravoved.ru/journal/prodazha-kvartiry-s-dolyami/
  • https://fms21.ru/kvartira/prodazha-i-darenie-dolevoj-sobstvennosti.html
  • https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha
  • http://allo-urist.com/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/

[свернуть]
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: