Военная ипотека: нюансы, условия и подробности

Военная ипотека

В рамках накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих ежегодно из федерального бюджета на каждого участника выделяется определенная сумма, которая отражается на именном накопительном счете. Воспользоваться накопленными средствами военнослужащий может уже спустя три года с начала службы.

Все деньги со своего лицевого счета военнослужащий может использовать в качестве первого взноса в банке, который участвует в программе военной ипотеки. Погашение кредита осуществляется за счет средств федерального бюджета.

До вступления изменений в силу, участниками программы могли стать офицеры, окончившие военные образовательные учреждения или поступившие на военную службу по контракту (начиная с 2005 года), прапорщики и мичманы с общей продолжительностью военной службы по контракту не менее трех лет с 2005 года, а также старшины, сержанты, солдаты и матросы, несущие службу во второй раз.

Почему жилье для военных – проблема

Жилищная проблема в России в целом как-то решается – это и дешевая ипотека по госпрограмме, и семейная ипотека, а кто-то даже получает жилье, прождав несколько лет в очереди (пример – дети-сироты). Конечно, проблем все еще остается предостаточно, и даже очень дешевая ипотека – это все же ипотека. Но есть особая категория людей – те, кто находится на полном государственном обеспечении.

Это военнослужащие и сотрудники силовых органов – МВД, Росгвардии, ФСИН, ФСБ и других ведомств. Оклады у них не очень высокие (особенно у тех, кто служит недавно), а заниматься какой-то дополнительной работой силовики просто не имеют права. Выходит, что они могут рассчитывать исключительно на то, что им дает государство в том или ином виде.

Учитывая, что военнослужащие – люди подневольные, и вынуждены исполнять любой полученный приказ, чаще всего они служат не в своем городе. И здесь особенно важно то, как государство способно обеспечить их жильем. А вариантов жилищного обеспечения есть сразу несколько:

• служебное жилье. Это то, что должны выдать всем нуждающимся и буквально сразу (в течение 3 месяцев с даты переезда на новое место службы). Для военнослужащих рядового и сержантского состава это будет квартира в общежитии, для офицеров – квартиры. Площадь жилья должна соответствовать нормативам – на одного человека должно полагаться минимум 18 квадратных метров (причем расчет идет на всех членов семьи). А некоторые категории военнослужащих получают служебное жилье с дополнительными метрами. Такое жилье нельзя приватизировать, сдать в аренду, а при длительном отъезде – сохранить за собой;
• постоянное жилье. Все те, кто прослужил в силовых органах 10 лет и больше и нуждается в собственном жилье, могут получить его уже в собственность. До 2014 года выдавали непосредственно квартиры, сейчас можно получить только субсидию на покупку жилья. Рассчитывается она с учетом норматива площади, количества членов семьи, нормативной стоимости квадратного метра и повышающего коэффициента за выслугу лет (от 1,85 до 2,75). Пример: семья военнослужащего с 15-летним стажем из 3 человек получит 4,86 миллиона рублей на покупку своей квартиры;
• компенсация за наем жилых помещений. Выплачивается, исходя из региона проживания и количества членов семьи. Например, если военный живет один, он получит в среднем 7-9 тысяч рублей в месяц компенсации, а если у него семья из 3 человек – то около 12-15 тысяч рублей;
• военная ипотека. Государство каждый год направляет определенную сумму на специальный счет каждому участнику системы.

Как работает накопительно-ипотечная система

Хоть государство тратит на оборону более 3 триллионов рублей в год, оно пока не может обеспечить жильем (или субсидией на его покупку) всех военнослужащих и силовиков одновременно. Отсюда и появилась накопительно-ипотечная система – ее суть в том, что государство откладывает относительно небольшие суммы каждый год для почти каждого военнослужащего, а остальное может дать банк в кредит.

Накопительно-ипотечная система (НИС) существует в России с 2005 года. Вступить в систему могут военнослужащие в разных званиях и вне зависимости от того, какая у них выслуга, есть ли семья и другая недвижимость. Отличается только момент, с которого военнослужащий может вступить в НИС:

• офицеры, получившие первое офицерское звание после 2005 года – по факту заключения первого контракта;
• прапорщики и мичманы, заключившие первый контракт после 2005 года – прослужив минимум 3 года по контракту;
• солдаты, сержанты, старшины и матросы – после заключения второго контракта.

При этом для офицеров и прапорщиков участие в НИС обязательное, тогда как для рядового и сержантского состава – добровольное. То есть, рядовой контрактник должен будет подать рапорт о вступлении в НИС, тогда как для офицера в этом нет необходимости. Кроме того, в НИС могут участвовать сотрудники других силовых органов.

Другими словами, офицер вправе вступить в НИС сразу после получения первого звания (то есть, выпустившись из учебного заведения и заключив первый контракт), а рядовые контрактники – лишь заключив второй контракт (то есть, спустя 3 года после начала службы).

Дальше все идет по следующей схеме:

• после вступления в НИС государство перечисляет определенную сумму на личный именной накопительный счет каждого участника;
• сумма взноса каждый год увеличивается. Кроме того, уже перечисленные деньги не просто лежат на счете, а участвуют в инвестиционных операциях и приносят определенный доход (благодаря чему растет сумма остатка);
• спустя 3 года участник может подать рапорт, чтобы использовать уже накопленные средства для получения целевого жилищного займа;
• уже накопленные деньги пойдут в счет уплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту, а ежемесячные взносы по нему государство будет делать и дальше – сумма годового взноса делится на 12 частей, и они перечисляются в банк ежемесячно.

Соответственно, НИС дает возможность военнослужащему приобрести жилье, вообще не имея собственных средств и сбережений на это. И пока он продолжает служить, государство продолжает платить за него по ипотечному кредиту.

Кто может оформить военную ипотеку?

Участниками программы от «Росвоенипотеки» могут стать люди, заключившие контракт и работающие в структурах Минобороны России, Росгвардии, Федеральной службы охраны, ФСБ, МЧС, военнослужащие Службы специальных объектов при Президенте Российской Федерации и Генпрокуратуры.

Существуют дополнительные условия по званию и срокам службы

Право на получение военной ипотеки имеют:

— офицеры, получившие первое звание после получения военного образования/во время получения военного образования;

— офицеры запаса, поступившие на службу;

— офицеры-контрактники;

— прапорщики и мичманы, отслужившие три года по контракту;

— солдаты, матросы, старшины и сержанты, которые, заключившие второй контракт,

— военнослужащие, успешно окончившие курсы младших офицеров.

Максимальная сумма военной ипотеки

Для того чтобы ответить на вопрос, какова максимальная сумма, которую военнослужащий может получить по НИС в 2020 г., и из чего складывается эта цифра, необходимо сделать краткий экскурс в историю введения данной системы жилищного обеспечения военных контрактников.

НИС была введена в 2004 г. — с принятием 20 августа 2004 г. ФЗ № 117-ФЗ. Согласно данному ФЗ, стать участником НИС до 2020 г. мог любой военнослужащий, заключивший с Минобороны 2-й контракт либо начавший служить после 01.01.2005 г. и успевший отслужить в армии 3 года. После внесения контрактника в реестр НИС на его отдельный счет в этой системе государство ежемесячно перечисляло определенные денежные средства, и уже через 3 года у военнослужащего появлялась возможность использовать их для получения целевого займа, на который он мог приобрести квартиру или отдать его в качестве первого взноса при покупке жилья по ипотеке.

До 2020 г. все военнослужащие могли вступать в НИС в любое удобное для них время по своему желанию (причем некоторые не делали этого вообще, рассчитывая на получение в собственность служебного жилья). Соответственно, у всех контрактников — участников НИС на их счетах скапливались разные суммы, а самые большие накопления по военной ипотеке образовались у тех, кому взносы начали перечислять еще в 2007 г. и кто еще продолжает служить в армии, — сумма накопленных средств у таких военнослужащих приближается к 3 млн руб.

Все российские банки, работающие с ВИ, основывают свои ипотечные кредиты (ИК) для военнослужащих именно на накоплениях силовиков в НИС. Неудивительно поэтому, что максимальные суммы ВИ в 2020 г. колеблются в пределах от 2,8 до 3 млн руб. в зависимости от выдающего ИК банка (в частности, у Сбербанка эта цифра составляет 3 005 000 руб. по состоянию на июнь 2020 г.).

Размер субсидии по программе военной ипотеки

В 2019 году сумма ежегодной субсидии составляет 288 410 рублей.

Максимальная сумма жилищного кредита для военных в рамках программы равна 2 465 000 рублей.

При этом разрешается приобретать квартиру по стоимости выше лимита, но при условии одобрения данной сделки банком. В таком случае разницу служащий должен будет доплачивать самостоятельно.

Для погашения суммы кредита сверх установленного субсидируемого максимума разрешено использовать любые средства и жилищные сертификаты, например, материнский капитал

Размеры индексации НИС по годам

В разные годы на счета участников НИС из федерального бюджета перечислялись разные суммы денег. В первые 2 года существования системы они не дотягивали и до 90 000 руб., затем (в 2009 г.) последовало почти двукратное увеличение размера ежегодных взносов, а с 2010 г. суммы начислений каждый год начали стабильно индексировать на величину годовой инфляции в России.

Ниже приведена Табл. 1, отражающая график индексации военной ипотеки по годам, — в ней указаны все взносы, перечисленные на счета участников НИС, начиная с 2007 г. Данные взяты с сайта ФГКУ «Росвоенипотека», которое и субсидирует целевые ИК на покупку жилья для военнослужащих в РФ. Все желающие могут самостоятельно подсчитать размер денежных средств, накопленных на счету любого силовика за любые промежутки времени, — в том числе, и максимальную сумму накоплений за все годы существования НИС.

Основные изменения в программе ВИ

2 августа 2019 г. Президентом РФ был подписан ФЗ № 316-ФЗ, закрепивший изменения в статьи 8 и 9 вышеуказанного ФЗ № 117. Эти изменения заметно улучшили по военной ипотеки основные условия в России и кардинально повлияли на саму систему обеспечения российских силовиков собственным жильем.

Для всех военнослужащих НИС становится обязательной

Важнейшей новостью для всех интересующихся нововведениями в системе обеспечения российских военнослужащих жильем является то, что с 2020 г. все силовики, заключившие 1-й контракт с Минобороны после 31 декабря 2019 г. (включая солдат и сержантов-контрактников), больше не могут рассчитывать на получение в собственность служебных жилых помещений, предоставляемых им для проживания во время службы в армии.

С 2020 г. ВИ становится единственным способом обеспечения собственным жильем для всех вновь поступивших на службу в ВС РФ. То есть каждый военнослужащий, заключивший контракт с Минобороны после 31.12.2019 г. и отслуживший 3 года (либо имеющий данную минимальную выслугу до этой даты), заносится в реестр НИС в обязательном порядке и через 3 года участия в системе получает возможность взять займ на покупку жилья.

Однако есть в новом ФЗ и нюанс, касающийся военнослужащих в запасе, возвращающихся на военную службу после 31.12.2019 г. Если такие контрактники признаны нуждающимися в жилье и уже обеспечены субсидиями на его покупку (строительство), то они не могут быть включены в НИС.

Программа «Семейная ипотека» для военнослужащих

Программа «Льготная семейная ипотека» для всех российских семей с детьми была запущена в РФ в 2018 г. — с принятием Постановления Правительства РФ № 1711 от 30.12.2017 г. Военные контрактники, участвующие в НИС, также подпали под эту программу.

Для того чтобы получить ИК на льготных условиях (под ставку менее 6% годовых), семья военнослужащего, имеющая 1 ребенка, должна родить второго (и/или последующих детей) в период с 01.01.2018 г. по 31.12.2022 г. При этом максимальный размер семейного ИК в банке, как и по всем другим ипотечным программам для военнослужащих, не может превышать описанных выше максимальных сумм ВИ. Кроме того, условия предоставления льготного кредита по программе «Семейная ипотека» подразумевают обязательное страхование жизни заемщика.

Изначально разработчики данной программы планировали, что льготный период уплаты процентов по такому ИК составит всего несколько первых лет его обслуживания. Однако Постановление Правительства РФ № 339 от 28.03.2019 г. отменило это ограничение — теперь все россияне (включая и военнослужащих — участников НИС), воспользовавшиеся программой семейной ипотеки, могут платить пониженные проценты по ней в течение всего срока действия льготного ИК.

Трудности рефинансирования

Хотя у программы «Семейная ипотека» для военных есть свои плюсы, существует у нее и серьезный недостаток, связанный с трудностями рефинансирования военной ипотеки. Не углубляясь в юридические тонкости, можно сказать, что основа этих трудностей заложена в противоречиях Закона «О военной ипотеке» и Правил предоставления целевого жилищного займа (ЦЖЗ), определяемых Постановлением Правительства РФ № 370 от 15.05.2008 г.

Согласно ФЗ № 117, военный ИК должен оформляться на квартиру в новостройке, а само жилье — приобретаться у юридического, а не физического лица, причем осуществление сделки (идущее через Росвоенипотеку) всегда происходит по предварительному договору купли-продажи. То есть кредит в банке выдается заемщику фактически под несуществующий договор, так как оформление основного договора купли-продажи происходит только после подписания всех банковских документов.

С другой стороны, рефинансирование ИК возможно, только если в целях выдаваемого кредита прямо указано, что жилье приобретается по основному договору купли-продажи. Отсюда и проистекает невозможность рефинансирования первоначально выданного ИК в других банках. В лучшем случае само банковское учреждение, выдавшее кредит, может пойти навстречу клиенту и немного уменьшить ставку по военной ипотеке, чтобы понизить ежемесячные выплаты со стороны заемщика, но «глобальным» решением всей проблемы в масштабах страны это не является.

Подобным решением могло бы стать приведение в соответствие 117-го ФЗ и Правил предоставления ЦЖЗ, но, увы, — пока (по состоянию на лето 2020 г.) законодатели не делают к этому серьезных шагов.

Да, изменения в системе НИС происходят периодически. Разобраться во всех их нюансах военнослужащим порой бывает не просто, и все-таки следить за новостями о военной ипотеке контрактников и членов их семей часто вынуждает сама жизнь. Ведь до последнего времени использование военных ипотечных кредитов было самым надежным (а с 2020 г. — осталось вообще единственным) способом для военнослужащих быстро въехать в собственное жилье, не тратя на это свои деньги, а используя исключительно «ресурсы» Минобороны.

1. Предлагается увеличить «мараторий» на заключение договора ЦЖЗ до 5 лет

По словам сенатора, минимальный период нахождения в НИС для заключения договора целевого жилищного займа в целях приобретения жилья планируется увеличить с трёх до пяти лет.

Справочно: Ранее рассматривался вопрос о том, чтобы разрешить заключение договора ЦЖЗ не ранее 10 лет выслуги. Делалось это с целью минимизации возможных рисков, поскольку после 10 лет возможны льготные основания для досрочного увольнения (не по желанию и вине военнослужащего) с правом на накопления. По всей видимости, предлагаемые пять лет — это некий компромис и промежуточный этап, поскольку первоначальное предложение было воспринято неоднозначно и даже негативно. Кроме того, полагаем, двухлетняя отсрочка позволит частично компенсировать риски недофинансирования НИС, которое только в текущем году, по словам Виктора Бондарева, составило 15 млрд рублей.

2. Реализация НИС не должна лишать право на служебное жилье или поднаем

Участники НИС, которые приобрели жильё в рамках этой НИС, по словам Председателя Комитета, сохранят право на получение компенсации за поднаём жилья или обеспечение служебным жильём.

Справочно: На сегодняшний день сложилась крайне неоднозначная ситуация, когда военнослужащих лишают права на служебное жилье или поднаем, даже если жилое помещение приобретается не по месту службы. Согласно позиции Главной военной прокуратуры реализация военнослужащими своего права по избранному месту жительства не должно влиять на текущее обеспечение жилыми помещением. По всей видимости, именно такая позиция будет основой планируемых поправок в закон.

3. Накопления и допы одним платежом

Также планируется предоставлять военнослужащим накопления для жилищного обеспечения и средства, их дополняющие, единым платежом через ФГКУ «Росвоенипотека».

Справочно: Такой механизм уже реализован в Вооруженных Силах и закреплен соответствующим приказом. По всей видимости, положительный опыт планируется распространить на все ведомства. Причина проста — накопления выплачиваются в течение 2-3 месяцев, а допы могут выплачиваться до года, что вызывает обоснованные вопросы и недовольство со стороны бывших военнослужащих.

4. Уточнение отдельных категорий участников НИС

«Уточняются основания для включения в НИС прапорщиков, — добавил Виктор Бондарев. — Солдаты и сержанты, проходящие обучение в организациях профессионального военного образования, включаются в НИС на общих основаниях после окончания военных высших учебных заведений».

Прим. редакции: По всей видимости, речь здесь идет о том, что контрактники, поступившие в военный ВУЗ, не смогут стать участниками в процессе обучения, а лишь наравне со всеми — по выпуску. Насчет прапорщиков у нас, к сожалению, информации и предположений нет.

5. Уточнение порядка выплаты накоплений членам семьи погибшего участника

Членам семьи военнослужащего, который исключён из НИС с правом на использование накоплений, но не получил их в связи с гибелью (смертью) после увольнения с военной службы, будет предоставлено право на получение этих накоплений.

Прим. редакции: Таким образом устраняется законодательный пробел и возможное разночтение. В действующей редакции прописано, что члены семьи погибшего участника НИС имеют право на накопления. Вместе с тем, уволенный военнослужащий формально участником НИС уже не является.

К сожалению, вне повестки остался вопрос начисления упущенного инвестиционного дохода несвоевременно включенным в реестр участников НИС. Видимо, иных вариантов, кроме как обращение в суд, в ближайшем будущем также не будет.

ФГКУ «Росвоенипотека» готовит уточнения в акты Правительства по вопросам НИС

Начисление инвестдохода несвоевременно включенным в реестр НИС

До 2019 года ФГКУ «Росвоенипотека» производило расчет упущенного инвестдохода для несвоевременно включенных в реестр участников НИС. Однако, все изменилось после проверки использования бюджетных средств, проведенной Федеральным казначейством. Теперь даже по суду взыскать положенные средства стало крайне проблематичным.

Невозможность рефинансирования ипотеки по льготной ставке

По состоянию на конец 2019 года участники НИС, претендующие на семейную ипотеку, сталкиваются со следующими проблемами:

• «неправильная» с точки зрения правил субсидирования формулировка цели кредита (для рефинансирования);
• дополнительные расходы, связанные с оценкой, страховкой и необходимостью оплаты за свой счет процентов за пользование кредитом — до 40 тыс. рублей;
• невозможность снижения ставки по военной ипотеке для семей, в которых воспитывается ребенок-инвалид.

Наша редакция начало следующего года посвятит, пожалуй, именно этому вопросу.

Раздел обязательств по кредиту и ЦЖЗ после развода

Судебная практика по разделу недвижимого имущества, приобретенного участником НИС в браке, утвердилась окончательно — желье делят. При этом не до конца решенным остается вопрос встречного раздела обязательств по кредиту и ЦЖЗ. В этом вопросе, как говорится, «кто во что горазд».

Обманутые дольщики

Нерешенной остается проблема обманутых дольщиков среди участников НИС, которых остается еще несколько сотен.
Вместе с тем, 2019 год отметился значительным шагом вперед в этом направлении: ряду военнослужащих, признанных пострадавшими участниками долевого строительства, будут предоставлены новые квартиры в Московской области. До весны 2020 года планируется осуществить около 10 подобных сделок.

С 1 января НИС станет обязательной для всех категорий военнослужащих

Сержанты и старшины, солдаты и матросы, которые поступят на военную службу после 31 декабря 2019 г. и общая продолжительность военной службы по контракту которых после 31 декабря 2019 г. составит три года, включая продолжительность военной службы по контракту до указанной даты, будут включаться в реестр участников военной ипотеки в обязательном порядке без изъявления на то желания и написания ими рапорта. Напомним, что категорий участников НИС теперь будет девятнадцать.

Обеспечение жильем в составе семьи военнослужащего и по НИС одновременно

В 2019 году приняты важные поправки в статью 15 ФЗ «О статусе военнослужащих». Поправки призваны снять разночтения в вопросах обеспечения жильем в семьях военнослужащих и в военных династиях. Однако, на практике что-то пошло не так и возникли новые трудности, связанные с не пониманием должностными лицами сути принятых изменений. Надеемся, в 2020 году произойдет переосмысление нововведений и неприятных для военнослужащих ситуаций возникать не будет.

Уточнение порядка реализации НИС

В начале будущего года ожидается принятие поправок, по которым долг по ипотеке погибшего участника НИС будет погашаться единовременно и полностью, а право на выплату получат не только члены семьи военнослужащего, но и родители.

Также в начале года ожидается уточнение порядка реализации НИС в Вооруженных Силах. Планируется изменить и усложнить форму рапорта для унаследованной и последней из оставшихся добровольной категории участников НИС, а также обеспечить возможность одновременной выплаты накоплений и допсредств досрочно увольняемым с военной службы по льготным основаниям.

Какую недвижимость можно купить по программе военной ипотеки

Военнослужащий может приобрести квартиру или комнату в готовом доме, жилой дом с земельным участком, таун-хаус и квартиру в новостройке.

Отметим, что недвижимость можно купить в любом регионе страны. Также многие банки разрешают сделки по приобретению жилья у родственников. При этом законом не предусмотрено направление ипотечных средств на ремонт или постройку дома.

Как оформить военную ипотеку для покупки квартиры в новостройке

В первую очередь необходимо написать рапорт на имя командира части для получения свидетельства ЦЖЗ (срок действия документа – 6 месяцев), далее предоставить его в банк вместе с паспортом для получения предварительного одобрения по ипотеке. В банке уточнят список аккредитованных застройщиков и/или объектов, если на этот счет имеются ограничения.

После выбора квартиры, необходимо предоставить в кредитную организацию стандартный пакет документов:

— паспорт и военный билет,

— свидетельство о целевом жилищном займе,

— нотариально заверенное согласие супруга/супруги на совершение сделки или брачный договор,

— свидетельства о рождении детей,

— предварительный договор о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома,

— дополнительные документы на выбранную квартиру в новостройке по запросу.

В банке открывается счет для поступления средств.

Следующим шагом будет заключение договора на ЦЖЗ с ФГКУ «Росвоенипотека» и подписание кредитного договора и договора долевого участия с продавцом квартиры в новостройке. Обязательным является оформление страховки. Все документы по сделке отправляются в Росвоенипотеку.

Что будет при увольнении?

Военнослужащему в случае увольнения придется самостоятельно оплачивать оставшуюся часть взносов и, более того, вернуть государству ранее выплаченные средства по договору целевого жилищного займа (в течение 10 лет).

Но предусмотрены следующие исключения, при которых возврат не потребуется:

1. Общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, более 20 лет;

2. Военнослужащий, общая продолжительность военной службы которого свыше 10 лет, уволен

— по достижении 45 лет,

— по состоянию здоровья,

— в связи с организационно-штатными мероприятиями,

— в связи с невозможностью проживания члена семьи военнослужащего по медицинским показаниям в местности, в которой военнослужащий проходит военную службу,

-в связи с изменением места военной службы мужа-военнослужащего (жены-военнослужащей), связанным с необходимостью переезда семьи в другую местность,

— в связи с необходимостью постоянного ухода за больными родственниками или несовершеннолетними братьями или сестрами,

— в связи с необходимостью ухода за ребенком, не достигшим возраста 18 лет, которого военнослужащий воспитывает без матери (отца) ребенка;

3. Военнослужащий уволен по состоянию здоровья — в связи с признанием военно-врачебной комиссией негодным к военной службе.

На данный момент рассматривается инициатива, позволяющая упростить процедуру оформления и получения военной ипотеки. Новые правила могу вступить в силу в 2020 году.