Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке, что такое предварительный договор купли продажи недвижимости, договор купли продажи квартиры с задатком

Чем отличается предварительный договор от соглашения о намерениях?

Следует различать понятия предварительного договора и договора о намерениях. Юридически это разные документы, влекущие определенные последствия в случае, когда достигнутые договоренности окажутся не исполнены.

Договор о намерениях и предварительный договор фиксируют желание заключить договор в будущем. Важно отличать первый документ от второго, поскольку только предварительный договор обязывает в соответствии с п.5 ст.429 ГК стороны совершить сделку. Соглашение о намерениях лишь подтверждает, что стороны достигли договоренности по какому-либо из этапов сделки.

Отличить предварительное соглашение можно по следующим особенностям:

• содержит точные сведения об объекте недвижимости, который станет предметом основного договора (в соглашении о намерениях возможно указание только приблизительных данных);
• имеет структуру, схожую с основным соглашением купли-продажи.

Следует заметить, что соглашение о намерениях может быть составлено по типу предварительного договора. Но для того, чтобы оно не было признано таковым, необходимо внести в текст фразу, что документ не является предварительным договором.

Также читайте:

• образец предварительного договора купли-продажи квартиры;
• образец предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Дата

Датой договора является день его подписи. День подачи документов на государственную регистрацию не обязательно должен совпадать с датой договора. Право у покупателя возникает в момент регистрации договора в Росреестре, а не в день его подписания (ст. 223 ГК РФ).

Стороны договора

Любой договор начинается с информации о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, дата выдачи, орган выдачи, код подразделения, адрес по прописке. Дополнительно можно указать место рождения и номер СНИЛС.

Если продавцов или покупателей несколько, приводятся паспортные данные всех участников процесса, включая доверенных лиц. Обязательно следует внести сведения о реквизитах доверенности последних (дата, номер в реестре нотариуса, ФИО нотариуса).

Предмет договора

Чтобы правильно заполнить этот пункт, необходимо указать основные характеристики квартиры из выписки ЕГРН или свидетельства о собственности. Без описки следует внести в договор сведения о кадастровом номере квартиры, адресе, площади. По желанию – номере этажа, количестве комнат.

Следующая запись обычно вызывает легкое замешательство у граждан, и они часто делают в ней ошибку. Требуется указать название и реквизиты документа, на основании которого право возникло у Продавца.

Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве, решение суда, распоряжение администрации. Нужно правильно вписать информацию о наименовании документа, его дате, номере в реестре нотариуса (при нотариальном заверении). В этом же предложении ссылаются на номер записи регистрации о праве собственности, который возник при внесении в ЕГРН сведений о праве Продавца. Его всегда можно переписать из того раздела выписки из ЕГРН, в котором приводятся сведения о правообладателе.

Нажмите для увеличения изображения

При приобретении квартиры в общую долевую собственность обозначение размеров долей покупателей обязательно. По закону только супруги становятся обладателями совместной собственности на недвижимость (не происходит распределение долей), все остальные – долевой.

Прочтите: Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

Когда заключается договор о намерении купли-продажи?

Соглашение о намерениях удобно использовать при необходимости закрепить устные договоренности, но избежать финансовых потерь при отказе от сделки. Такой вариант применяется, когда переговоры о сделке ведутся продавцом сразу с несколькими возможными покупателями.

Хотя никаких последствий при расторжении такого договора не возникает, при обращении в суд он может стать доказательством того, что стороны вели переговоры. Это важно в том случае, когда покупатель и продавец недвижимости взаимодействовали, но неожиданно одна из сторон прекратила процесс, при этом другая понесла убытки. При требовании об их возмещении в соответствии с п.3 ст. 434.1 ГК соглашение о намерениях станет доказательством, что они участвовали в переговорах добровольно.

Как происходит составление?

При составлении соглашения купли-продажи можно воспользоваться стандартным бланком или оформить его в произвольной письменной форме. В этом случае следует помнить об основных параграфах, которые должен содержать договор:

1. Дата и место заключение сделки.
2. Наименование документа.
3. Реквизиты. Прописываются полные паспортные данные обеих сторон: серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения, ФИО, адрес регистрации. Устанавливается, кто является продавцом, а кто покупателем.
4. Предмет сделки. Приводится подробное описании в соответствии с техпаспортом: наименование (комната, доля), площадь, полный адрес, включая подъезд и этаж.
5. Стоимость сделки. Здесь следует помнить, что стоимость по договору не может быть ниже кадастровой.
6. Порядок и способ передачи денег. Где и каким образом продавец получит оговоренную сумму. Будет ли это аренда банковской ячейки, банковский перевод со счета покупателя на счет продавца или сумма будет предоставлена наличными.
7. Информация об авансе. Прописывается когда он был принят и в каком размере. Соглашение об авансе или расписка может быть приложена к договору в качестве дополнительного соглашения.
8. Права и обязанности сторон. Продавец обязан передать покупателю недвижимость, соответствующую договору купли-продажи и предоставленным техническим документам. Покупатель в свою очередь обязуется вовремя передать продавцу денежную сумму, причитающуюся ему данным соглашением.
9. Форс-мажорные обстоятельства. Прописываются все ситуации, когда договор может быть расторгнут или признан недействительным. Определяется сторона-виновник расторжения контракта и штрафы, которые на нее накладываются.
10. Дополнительные условия. Здесь можно прописать любые пожелания сторон. К примеру, если комната продается с мебелью, то можно об этом упомянуть.
11. Дата и подписи обеих сторон, подтверждающие их согласие с содержанием и условиями договора купли-продажи.

Особенности для коммуналки

Если договор составляется на продажу комнаты в коммунальной квартире, то в параграфе «Предмет сделки» прописывается доля жилья, которая перейдет в собственность к покупателю.

Сюда же вносится информация о соседях, которые также являются собственниками данной недвижимости, и размеры их долей.

В параграфе «Обязанности сторон» следует указать, что если покупатель в будущем захочет перепродать комнату, сначала он должен будет предложить право выкупа другим собственникам и лишь после их отказа – третьим лицам. Цена предложения должна быть одинакова в обоих случаях.

• Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
• Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Нюансы для общежития

В параграфе «Предмет сделки» указывается, что продается комната в здании коридорного или блочного типа. Эта же информация должна быть прописана в техпаспорте на жилье. Это обозначит комнату, как отдельное жилье, а не долю, и в случае ее продажи собственнику не потребуется брать отказ у соседей.

• Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в общежитии
• Скачать образец договора купли-продажи комнаты в общежитии

Существенные условия основного договора

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Жилое помещение в порядке, предусмотренном Договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

2.2. Цена Жилого помещения составляет ______ (_____________) рублей.

2.3. Покупатель производит уплату цены Жилого помещения в течение ____________ с даты государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение (вариант: с момента заключения Основного договора).

2.4. Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца (вариант: путем помещения денежных средств в банковскую ячейку в _____________ банке. Продавец получает право доступа к ячейке после государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение путем предъявления в банк следующих документов: _____________________________________. Расходы по аренде банковской ячейки несет __________________ (Продавец, Покупатель, Стороны в равных долях)).

2.5. Жилое помещение передается Продавцом Покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Основного договора (Приложение N 1), в течение ____________ (__________) календарных (вариант: банковских, рабочих) дней с даты подписания Основного договора.

2.6. Переход права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Расходы, связанные с государственной регистрацией Основного договора и перехода права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю, несет __________________ (Продавец, Покупатель, Стороны в равных долях).

2.7. Продавец гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Жилым помещением после его приобретения Покупателем.

2.8. Государственная регистрация перехода права собственности на Жилое помещение одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной. Таким образом, если основной может быть только в письменной, то и предварительный – тоже. Если основной должен быть удостоверен нотариально, то и предварительный – тоже.

Если это правильно не соблюсти, то предварительный договор окажется ничтожным.

Особенности заключения

С задатком или авансом

Задаток – гарантия резервирования объекта и готовности сторон к сделке. После его предоставления покупателем, продавец обязан немедленно прекратить поиск покупателей, а покупатель – поиск объекта на продажу.

ВАЖНО: Если задаток не предоставлялся, то юридическая сила ПДКП будет ничтожной, за несоблюдение его положений недобросовестный контрагент не понесёт никакой ответственности.

Законность получения задатка оглашена в статье 380 ГК РФ. При этом в дальнейшем:

• Сумма, уплаченная по задатку, идёт в зачёт основной суммы при расчёте, аналогично авансовой выплате. То есть она вычитается из полной стоимости квартиры при оформлении купчей.
• При отмене сделки по объективным причинам, задаток возвращается в полном объёме (ст. 381 ГК РФ).
• При отмене сделки по вине продавца, он возвращает задаток в двойном объёме (ст. 381 ГК РФ).
• При отказе покупателя от приобретения квартиры, задаток не возвращается, а остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ).

Перечисленные положения требуется обязательно внести в положение договора, определяющее условия получения задатка. Несмотря на то, что оно полностью правоспособно и законно – наличие такого пункта не позволит оспорить правомочие норм статьи 381 ГК РФ.

При этом обязательно следует указать, что деньги получены в качестве задатка, с вытекающей из норм статьи 381, с обозначенными правовыми последствиями.

Если в положении договора будет применён термин «аванс», это меняет полномочия сторон, так как аванс возвращается при расторжении ПДКП всегда в соразмерном объёме, если сторонами не проводится полный расчёт по сделке. Здесь вина контрагента не учитывается и не предусматривает компенсации.

Несмотря на действие статьи 380, судебная практика богата примерами признания положения о внесении задатка, оспоримым.

Больше информации о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что из этого выгоднее для каждой стороны сделки, вы найдете здесь.

Ипотека

Ипотечная сделка предусматривает согласие кредитной организации как базового условия для покупки квартиры. Поэтому при заключении ПДКП сторонам требуется определить статус отказа от предоставления кредита банком:

1. как объективной причины, с возвращением задатка покупателю;
2. как вины покупателя, без получения задатка.

В правовом отношении обе позиции представляются законными, так как продавец при срыве сделки несёт материальный ущерб, снимая объект с торгов и теряя покупателей, что может существенно сдвинуть сроки продажи квартиры. В то же время объективность отказа должна быть предусмотрена заранее, как фактор риска, сопутствующий сделке.

Поэтому при покупке квартиры в ипотеку, данное обстоятельство следует оговорить в ПДКП особо, указав – является ли отказ банка поводом для возвращения задатка, или его потребуется вернуть.

Покупка доли

В случае покупки доли квартиры может возникнуть объективная причина в виде права совладельца на преимущественную покупку. Однако следует учесть, что продавцу необходимо согласовать вопрос о преимущественной покупке до момента заключения ПДКП со сторонним лицом.

А покупателю требуется проверить наличие в пакете подготовленной для сделки документации – нотариально удостоверенного согласия от сособственника продавца.

Поэтому в стандартном случае предварительный договор заключают только после отказа лиц, имеющих право преимущественной покупки. Но по усмотрению сторон, если ПДКП заключается до получения нотариально удостоверенного согласия, можно внести подпункт об объективном характере указанной причины, в случае расторжения сделки.

Тогда продавец вернёт при срыве сделки по причине притязаний совладельца, только полученный задаток.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи долей в квартире
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи долей в квартире

Жилье в новостройке

Если объект ещё не сдан, то квартира приобретается по договору долевого участия (ДДУ), а предварительный договор получает наименование ПДДУ. Этот документ опирается на ту же правовую базу, что и ПДКП, за исключением того, что заключается с застройщиком как с юридическим лицом.

Поэтому здесь кроме подписей сторон ставится печать юридического лица и даются его реквизиты. Если гражданин не заключил основной договор, задаток остаётся у застройщика.

СОВЕТ: Если квартира с указанными в ПДДУ параметрами продана застройщиком другому лицу, претендент на долевое участие вправе взыскать задаток в двойном объёме, если это предусматривалось отдельным положением ПДДУ.

По преимуществу здесь устанавливаются и подробно описываются обязательства и ответственность сторон, которые могут предусматривать и начисление пени, штрафов и т.п. за просрочку платежа или срока заключения основного ДДУ. По ПДДУ недопустимо уплачивать сумму, превышающую размер установленного задатка, так как этот договор не регистрируется и не обеспечивается гарантиями.

• Скачать бланк предварительного договора долевого участия (ПДДУ)
• Скачать образец предварительного договора долевого участия (ПДДУ)

Как правильно составить договор?

Составляется документ в простой письменной форме в следующем порядке:

• наименование документа;
• дата составления и наименование населенного пункта, где он оформлен;
• реквизиты сторон соглашения (юридическое лицо указывает наименование в соответствии с уставными документами и ФИО лица, уполномоченного заверять договор от имени организации, физическое лицо заполняет ФИО полностью, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации);
• предметом соглашения является желание выполнить условия, которые необходимы для заключения основного договора в отношении недвижимого объекта. Например, подготовить необходимую документацию;
• документ может содержать также условия о порядке дальнейшего взаимодействия сторон: назначать встречи, определять порядок распределения расходов и т.д. Следует учитывать, что этот пункт не вправе содержать условия, которые будут ограничивать ответственность сторон за недобросовестные действия (п.5 ст.434.1 ГК);
• договор о намерениях не является предварительным, поэтому в нем запрещено указывать требование о заключении основного договора сделки;
• допустимо в соглашении установить условие, когда продавец обязуется, что в установленный период времени не станет предлагать недвижимый объект иным покупателям. Если такое условие установлено, то в рамках соглашения допустимо установить штраф за его нарушение;
• реквизиты и подписи сторон.

Составляется документ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Договор о намерениях не требует нотариального заверения.

До введения в действие ст. 434.1 ГК документ носил околоправный характер, что лишало подписавших его стороны уверенности в совершении оговоренной сделки. Сегодня эта статья закрепила юридическое значение договора, что позволяет подтвердить в суде факт ведения переговоров и даже согласования сторонами существенных условий будущего договора сделки.

Подтверждение отсутствия прав третьих лиц

Обязательный пункт – гарантии Продавца об отсутствии прав третьих лиц на квартиру, отсутствии судебных тяжб, арестов, обременений, залогов.

Нажмите для увеличения изображения

Неисполнение обязанности

Как мы уже определились выше, согласно предварительному договору стороны обязываются заключить основной договор. Ничего более.

Что же происходит, если к обозначенному в договоре сроку основной договор не заключается? Это зависит от причины.

Если ни одна из сторон до обозначенного срока не сделала другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются.

Если же одна из сторон вышла с таким предложением, а другая уклонилась от подписания основного договора, у первой возникает право обратиться в суд и с помощью судебного решения обязать несговорчивого контрагента оформить сделку. Впрочем, такой вариант будет успешен только в том случае, если к этому времени будет в отношении чего договариваться. Напоминаем, что желаемой вещи в собственности продавца может уже и не быть.

Важный момент: предмет основного договора, его иные существенные условия должны максимально четко быть изложены в предварительном договоре. В противном случае заключение основного договора может оказаться невозможным ни в судебном, ни во внесудебном порядке. Можно порекомендовать проект будущего договора сделать приложением к предварительному договору.

Какие сведения о передаче квартиры должны быть отражены в договоре

В договоре обязательно нужно обозначить, когда состоится фактическая передача квартиры. Она подтверждается актом приема-передачи. Акт может быть подготовлен как до регистрации перехода права, так и после него – по договоренности сторон.

• Если деньги и ключи передаются в момент подписания договора, акт приемки квартиры подается на регистрацию одновременно с договором.
• Если заполнять акт отдельным документом не входит в планы сторон сделки, можно назвать договор актом, сделав в нем соответствующую запись – «Данный договор имеет силу передаточного акта». Этот вариант подходит, когда ключи передаются в день подачи документов на регистрацию.
• Если акт будет заполняться через некоторое время, указать, когда и при каких обстоятельствах он будет подписан.

Нажмите для увеличения изображения

Обеспечительные платежи и прочие гарантии

При такой простоте изложенной правовой конструкции стороны, разумеется, хотят как-то себя обезопасить. Ни продавцу, ни покупателю неинтересно ждать понапрасну основного договора без достаточной уверенности, что таковой будет оформлен.

Поэтому в предварительном договоре чаще всего предусматривается какой-либо способ обеспечения исполнения предусмотренных в нем обязательств. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.

Обеспечительный (гарантийный) платеж

Покупатель передает продавцу некоторую сумму в счет оплаты по основному договору. Если в итоге покупатель уклониться от предложения продавца заключить основной договор, этот платеж останется у продавца. Если уклониться продавец либо ни одна из сторон не изъявит желания оформить сделку – платеж подлежит возврату.

Задаток

Особенность задатка в том, что сторона, получившая его (в данном случае – продавец) и не исполнившая обязательство (не заключившая основной договор), обязана вернуть задаток в двойном размере (отличия задатка от аванса мы разбирали здесь).

Если же от заключения основного договора уклониться покупатель, задаток останется у продавца.

Если ни одна из сторон не выразит намерения подписать основной договор, задаток вернется в однократном размере.

Наконец, если договор будет заключен, задаток зачтется в стоимость приобретаемого товара.

Неустойка

Как дополнительную гарантию для покупателя в предварительном договоре можно прописать неустойку (штраф) – за задержку возврата продавцом обеспечительного платежа, за просрочку подписания основного договора либо за отказ продавца от его подписания.

Кстати, если будущий договор будет подпадать под действие законодательства о защите прав потребителей, то для требований о возврате полученных по предварительному договору денежных средств будет применяться неустойка, предусмотренная пунктом 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, а также штрафные санкции.

Сбор документов, необходимых для подписания договора

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры и предварительное соглашение, продавец должен подготовить такие документы:

• Паспорт;
• Выписка из ЕГРН (свидетельство о праве собственности);
• Документ, на основании которого возникло имущественное право;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Сделка купли-продажи квартиры: регистрация по новым правилам

С начала этого года существенно упростилась процедура смены владельца квартиры. Так, упразднены свидетельства в части собственности относительно жилья. Вместо них покупателям выдаётся выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (сокращённо – ЕГРП), подтверждающая документально принадлежность жилой площади, конкретному лицу или лицам.

Если нужно заказать документы в отношении заранее определённой квартиры, то они будут готовы в течение пяти рабочих дней, бывает, что срок сокращается до трёх дней.

Также теперь регистрируется купля-продажи квартиры через МФЦ в любом регионе. Раньше прибегнуть к помощи МФЦ можно было только по месту расположения недвижимости. Теперь данные ограничения сняты. Это очень удобно, когда новый владелец живёт в одном городе, а собственность находится в другом.

Новшества заключаются и в том, что отныне регистрация собственности и постановка квартиры на кадастровый учёт происходит одновременно по одному пакету документов. Поэтому покупателю уже нет необходимости посещать несколько инстанций.

Сократились и сроки, в пределах которых регистрируются права. Сейчас на весь процесс отводиться максимум 10 дней. Когда материалы подаются в МФЦ, процедура займёт чуть больше времени.

Образец бланка договора о намерениях купли-продажи недвижимости 2021 года

Скачать договор о намерениях купли-продажи недвижимости между юридическими лицами

Скачать договор о намерениях купли-продажи недвижимости между физическими лицами

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Помимо соглашения при передаче денег продавец должен составить расписку, подтверждающую их получение. При этом соблюдаются несколько правил:

• оформляется собственноручно продавцом синей шариковой ручкой в присутствии покупателя;
• недопустимы никакие исправления;
• перечисляются информация о сторонах передачи денежных средств;
• указывается сумма переданного задатка и то, что это именно задаток, а не аванс;
• обязательна дата и время передачи и получения денег.

Эти пункты очень важны, чтобы не возникло проблем с возвратом средств, если дело дойдет до суда. Если в тексте будут присутствовать исправления, вряд ли вам удастся доказать, что они сделаны не после подписания. Если не будет указано, что это задаток, сумма будет рассмотрена судом, как аванс, и вернуть его в двойном размере не получится.

Скачать бланк расписки в получении денег за квартиру

Скачать заполненный образец расписки

Три основных этапа совершения сделки

Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов

Сроки

Регистрация перехода права собственности через нотариуса займет три рабочих дня. Если стороны подают документы через МФЦ, на это уйдет 9 рабочих дней. При обращении в Росреестр напрямую срок составит 7 рабочих дней.

Совет юриста: если подавать документы в МФЦ или Росреестр, не стоит рассчитывать, что сделку оформят вовремя. В Росреестре нередко случаются проблемы с программой, и ожидание может увеличиться на 2-3 дня.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

• в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
• ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
• расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
• обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Можно ли его расторгнуть?

Документ о намерении служит для предварительного закрепления договоренностей о будущей сделке, но оставляет за сторонами право от нее отказаться без каких-либо последствий. Это удобный инструмент для тех продавцов, кто ведет переговоры о продаже недвижимого объекта сразу с несколькими потенциальными покупателями.

Расторгнуть соглашение вправе любая из сторон. Юридически оно не налагает на продавца или покупателя обязанность заключить основной договор, поэтому не предусматривает последствий для того, кто стал инициатором расторжения.

Однако, документ, подписанный сторонами, может стать доказательством ведения переговоров по сделке. Если какая-либо из сторон при расторжении понесет убытки, то вправе в судебном порядке потребовать из возместить на основании п. 3 ст. 434.1 ГК.

Ответы юриста на частые вопросы

Может ли собственник, направивший уведомление о продаже другому владельцу, отказаться от сделки в дальнейшем?

Да, его никто не вправе принуждать к оформлению ДКП. Но продать комнату другому человеку при наличии согласия второго собственника он не вправе, это незаконно.

Купила комнату в коммуналке, будучи в браке. Нужно ли мне согласие на продажу от мужа?

Да, нотариальное согласие требуется в обязательном порядке согласно ст. 35 СК РФ.

Можно ли продать комнату в коммуналке, если она не приватизирована?

Нет. В таком случае человек владеет ею на основании договора соцнайма, но право собственности принадлежит организации или администрации.

У меня комната в коммуналке, сосед хочет продать свою долю. У меня денег нет, но я не хочу, чтобы вместо него туда заехал посторонний человек. Можно ли это предотвратить?

Нет. Если уведомление было направлено должным образом, и вы не ответили на него в течение месяца, второй собственник вправе продать свою долю кому угодно.

Комната в квартире куплена на материнский капитал, доли не выделяла. Можно ли ее продать без выделения долей?

Нет, продать так нельзя. Нужно сначала выделить доли на всех членов семьи, затем получить разрешение органа опеки, и только после этого оформлять ДКП.