Изъятие земельного участка для муниципальных нужд: порядок, основания и сроки, процедура изъятия, компенсация

Основные законные положения

Вопрос, связанный с изъятием земельных участков, регулируется ст. 56.6 Земельного Кодекса РФ!

Здесь прописана информация относительно проведения операции. Решение об изъятии может быть принято по отношению к одному участку или к нескольким. Также важно понимать, что решение будет касаться всех имущественных объектов, которые располагаются на определенной территории.

Изъятие не может быть осуществлено без специального постановления. К данному документу в обязательном порядке крепится специальная схема расположения участка. При этом организации, которые приняли участие в процессе составления постановления, могут утвердить иной вариант схемы расположения участка. Для этого у них есть все законные основания.

Общая информация

Участки земли, принадлежащие гражданам России, при определенных условиях могут быть конфискованы муниципалитетом или государством!

Под определенными условиями подразумевается перечень оснований. Это факторы, подтвержденные и установленные современным законодательством.

При осуществлении операции изъятия не принимаются во внимание такие, казалось бы, важные факторы, как владелец земли и основания получения ее в собственность. Что касается причины изъятия, то главным основанием является реализация разных общественных интересов.

Участок может забираться в добровольном и принудительном порядке. Если изъятие осуществляется по согласию собственника, между сторонами операции составляется специальное соглашение на выкуп земли.

Здесь важно уделить внимание формированию стоимости участка. Она складывается на основании таких параметров:

1. Рыночная стоимость.
2. Цена имущества, которое располагается на участке.
3. Сумма убытков, которые связаны с упущенными выгодами или с переездом на иной участок.

С определением стоимости обычно возникают определенные проблемы. Государственные организации опираются на рыночные показатели. Также принимаются во внимание полученные при оценке результаты.

Если владелец участка по какой-то причине не согласен с оценкой, он имеет полное право инициировать проведение независимых оценочных мероприятий. Может назвать свою собственную стоимость.

Как только государство принимает решение об изъятии участка, сотрудники официальных организаций должны уведомить об этом собственника. Сделать это нужно в течение недели с даты принятия решения. В этот же период собственнику передается проект договора выкупа. В нем прописывается стоимость земельного участка, то есть сумма, которая будет выплачена владельцу.

С даты уведомления собственнику дается три месяца на изучение всех нюансов, на проведение необходимых мероприятий. Ранее положенных 90 дней земля может быть передана исключительно с согласия ее собственника.

Причины внеплановой проверки земельного участка инспектором

В ходе административного обследования инспектор может обнаружить такие земельные правонарушения, как:

1. использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его категории земель и видом разрешенного использования
2. неиспользование земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется , по целевому назначению в течение одного года с момента возникновения права собственности;
3. неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях аренды.

Реквизиция земельного участка

Реквизиция – это принудительный вариант изъятия земли, осуществлённый по закону. При реквизиции у хозяина изымается земельный надел с целью его использования для нужд государства. Собственник при этом получает денежную компенсацию и полностью утрачивает своё право на владение участком.

Ст. № 51 ЗК РФ регламентирует возможность реквизиции земли. Она применяется лишь тогда, когда на территории страны случаются какие-либо ЧП: эпидемии, аварии, бедствия и т.д.

Реквизиция должна осуществляться лишь в интересах граждан и не требует судебного разбирательства.

Реквизиция может быть временной: по окончании оснований для реквизиции земельный надел возвращается владельцу. В противном случае – возвращаются деньги.

Какой штраф за нецелевое использование земельного участка

предусмотрено, что земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением и зонированием территорий. К примеру, если собственник земельного участка построит жилой дом, не изменив при этом разрешенное использование на ИЖС, то у него образуется состав административного правонарушения согласно пункту 1 статьи 8.8.

Использование земельного участка не по целевому назначению влечет наложение административного штрафа. Для юридических лиц штраф составляет 1,5-2% кадастровой стоимости всего земельного участка, но не менее 100 тыс. руб. Для физлиц в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости участка.

Основания для изъятия

Если опираться на закон, можно отметить, что изъятие земельных участков допустимо в следующих случаях:

1. Размещение инженерных коммуникаций.
2. Установка станций, которые относятся к атомной энергетике.
3. Размещение оборонительной военной системы.
4. Организация космической деятельности.
5. Прокладывание развязок для транспорта.

Есть также множество иных обстоятельств, которые регламентируются современным ФЗ. Здесь прописано одно важное условие. Земля может быть изъята в рамках возмещения.

Во всех случаях устанавливается выкупная стоимость. Расчеты производятся на основании договора между законным собственником и государственной организацией, которые инициирует изъятие.

Постановление и договор передачи земли оформляются в обязательном порядке. Причина и основание для переоформления не имеют значения.

Если постановление составляется в обязательном порядке, то в проведении процедуры изъятия присутствуют некоторые отличия. Они зависят от основания переоформления. Самые распространенные случаи стоит рассмотреть более подробно.

С какой целью государство может изъять землю

Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса РФ:

• для выполнения обязательств по международному праву;
• для реализации природных ресурсов, находящихся на земельном участке (освоения недр);
• для создания природной охранной зоны, если такое предусмотрено на конкретном участке;
• при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, если такое решение было обосновано и документально подтверждено экспертами;
• для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или государственного значения;
• по иным основаниям, которые предусмотрены в федеральных законах.

В любом из случаев, независимо от цели изъятия, собственнику земельного участка должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие необходимость изъятия у него его собственности. В противном случае вместо изъятия будет иметь место факт незаконного завладения чужым имуществом, что переходит под юрисдикцию уже норм уголовного права.

Для полноценной реализации национальных интересов законодатель осознано не делает разницы между землями с разным целевым назначением. Если крупное инфраструктурное строительство или возведение стратегически важных объектов потребует использования земель сельхозназначения, такие наделы также могут изъять.

Изъятие земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по тем же правилам и в том же порядке, что описан выше. Единственная особенность установлена ст. 14 .

Если надел находится в долевой собственности, соглашение о его истребовании утверждается не каждым владельцем по отдельности, а общим собранием совладельцев.

Именно собрание утверждает или отклоняет условия соглашения, выдвигает встречные требования и осуществляет коммуникацию с органами власти. В остальном сельскохозяйственное назначение не влияет на порядок изъятия земли.

Ухудшение полезных свойств земельного участка

Земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки. Критерии существенного снижения плодородия установлены постановлением Правительства РФ , а критерии значительного ухудшения экологической обстановки установлены постановлением Правительства РФ .

Существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения является изменение числовых значений не менее 3 следующих критериев:

• снижение содержания органического вещества в пахотном горизонте на 15 процентов или более;
• снижение кислотности в кислых почвах на 10 процентов или более;
• повышение щелочности в щелочных почвах на 10 процентов или более;
• снижение содержания подвижного фосфора (мг/кг почвы) на 25 процентов или более;
• снижение содержания обменного калия (мг/кг почвы) на 25 процентов или более.

Критериями значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков сельскохозяйственного назначения с нарушением требований рационального использования земли являются:

• загрязнение почв химическими веществами, при котором суммарный показатель содержания в почве загрязняющих веществ, концентрация которых превышает установленные для химических веществ нормативы предельно допустимой концентрации, равен или превышает значение 30;
• размещение отходов производства и потребления 1-4 классов опасности в пределах земельного участка на суммарной площади от 0,5 гектара и выше.

Земельный участок не используется более 3-х лет

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством, деятельности. В 3-летний срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. Срок освоения земельного не может составлять более чем два года.

Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности установлены в постановлении Правительства РФ .

Ненадлежащее использование

Если участок изымается по причине ненадлежащего использования, можно судить о том, что процедура будет носить исключительно принудительный характер. Государственные организации подобным образом «наказывают» собственника за то, что он нарушает установленные законом нормативы. Вот несколько самых распространенных ситуаций и нарушений, на основании которых землю могут забрать:

1. Участок предназначен для строительства или ведения личного хозяйства. При этом не использовался по назначению в течение трех лет.
2. Собственник выполняет на земле действия, которые снижают плодородие рядом расположенных участков. Нарушается общая экологическая обстановка в регионе.
3. Владелец использует землю для хранения отходов химического характера.

Собственнику в подобном случае предъявляются письменные претензии. Если он соглашается с ними и передает землю, она тут же реализуется с публичных торгов. В противном случае дело передается в суд.

Государственные нужды

Участок могут забрать с целью удовлетворения государственных нужд. Подобное решение принимается на основании ст. 49 ЗК РФ. В данном случае выкуп производится органами РФ или официальными представительствами субъектов. Основанием является официальное постановление. Проводится процедура так:

1. Сотрудники государственной власти выходят на собственника.
2. Договариваются с владельцем о сумме выкупа и об остальных важных нюансах.
3. Заключается официальное соглашение.
4. Выплачивается компенсация по факту потери недвижимости и понесенных убытков.

Компенсация полагается не только денежная. Собственникам часто выдается иной участок идентичной ценности.

Если равного по ценности участка нет, собственнику могут предоставить меньший по площади. Если место расположения будет более востребованным, доплачивать не придется. В ином случае разница компенсируется определенной суммой.

Если после изъятия собственнику не предоставляется равноценное возмещение, он может обратиться в суд!

Муниципальные нужды

В данном случае изыматься могут только те территории, которые подлежат комплексному переустройству и развитию. Обычно это участки, находящие в подчинении у определенного регионального субъекта. Порядок отчуждения в данном случае выглядит так:

• Для выполнения работ подбираются исполнители;
• С ними заключается официальное соглашение;
• Составляется проектная документация относительно межевания участка;
• Постановление об изъятии пересылается собственнику.

Если владелец не идет на встречу государственным структурам, подается иск в суд. В процессе разбирательства определяются условия для изъятия и стоимость выкупа. Если сумма выкупа не устраивает бывшего владельца, он может обжаловать решение суда. При этом оспорить саму сделку по изъятию невозможно.

Компенсационная денежная сумма перечисляется бывшему собственнику на банковский счет. Если такого нет, деньги перечисляются нотариусу до востребования.

Обеспечение обороны и безопасности

Изъятые для оборонных целей, включая обеспечение безопасности участков границы, земли изымаются из оборота по ст. 27 ЗК РФ и могут быть переведены в статус ЗАТО. Земли, предназначенные для целей обороны, могут быть использованы для:

• размещения воинских частей, военных организаций и учреждений;
• разработки, производства и хранения на складах вооружений, военной техники и боеприпасов;
• строительство сооружений госрезерва и хранение запасов.

При выделении земель для целях охраны границы на них размещают заграждения, инженерно-технические конструкции и пункты пропуска.

Правила составления постановления

Данный документ составляется, как минимум, за два месяца до фактической передачи. В постановлении должны присутствовать следующие сведения:

• Основания для изъятия;
• ФИО собственника;
• Площадь участка;
• Официальные номера по кадастру.

На протяжении недели с даты принятия официального решения, государственная организация направляет в специальные учреждения копию постановления. Таким образом фиксируется факт того, что собственник не имеет права на участок.

Компенсация за изъятие земли

Принудительное отчуждение имущества производится только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На материальное возмещение при изъятии претендуют не только собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, бессрочного пользования или пожизненного владения. Компенсация выплачивается за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ.

Выкупная цена изымаемого участка выявляется, исходя из результатов проведенной оценки. Сумма компенсации становится известной не позднее, чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии.

В размер возмещения входят:

• рыночная стоимость земельной территории или рыночная стоимость иных прав на участок, подлежащих прекращению в связи с отчуждением;
• убытки, причиненные правообладателю или убытки в связи с невозможностью исполнения владельцем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);
• упущенная выгода. Если на подлежащих отчуждению участках расположен многоквартирный комплекс, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Примечание. Нередко собственник не согласен со стоимостью объекта, которую установил уполномоченный орган по результатам проверки. В таком случае суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Нужно ли платить налог с компенсации

Определение размера возмещения

В соответствии со ст. 281 ГК РФ правообладателю земли, изъятой из оборота, выплачивается возмещение. Его размер определяется на основании ст. 56.8 ЗК РФ и Федерального закона № 135 от 29.07.1998.

Размер возмещения рассчитывается исходя из:

• рыночной стоимости надела или иных прав на участок;
• рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на участке;
• убытков, причиненных изъятием земель.

Не подлежат возмещению объекты:

• построенные после получения уведомления об изъятии земель;
• на строительство которых не требуется разрешение.

Если участок и расположенные на нем объекты принадлежат нескольким собственникам, то размер возмещения определяется пропорционально доли каждого владельца.

Каков порядок изъятия и сроки

Сроки, размер возмещения и другие условия изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением о реквизировании земельного объекта и расположенных на нем объектов недвижимости. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Если правообладатель изымаемого объекта не заключал соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением о проведении процедуры, допускается принудительная конфискация в муниципальных целях.

Принудительное изъятие проводится по решению суда. Иск о принудительном реквизировании предъявляется в суд в течение срока действия решения об изъятии участка. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения 90 дней со дня получения правообладателем земли проекта соглашения об изъятии.

Нельзя реквизировать земельные территории до тех пор, пока не будет соответствующего разрешения на проведение такой процедуры. Подобное разрешение принимается органами местного или муниципального управления.

Затем не позднее 10 дней с момента подписания решения об изъятии орган власти обязан опубликовать это решение на своем официальном сайте и в порядке, установленном для официального опубликования в том или ином муниципалитете. Это может быть официальный бюллетень или средства массовой информации. Также не позднее 10 дней копия документа направляется собственнику земли.

Внимание! Решение действует в течение трех лет и может быть оспорено в суде.

Также владельцу предоставляется проект соглашения о выкупе, где описываются все условия, включая цену. Размер выплаты основывается на рыночной стоимости земли, рассчитывается она профессиональными оценщиками. В цену выкупа включаются: стоимость земли и недвижимости, расположенной на этом участке, а также убытки, связанные с упущенной выгодой, расходами на переезд.

На изучение предложения собственнику дается три месяца. В это время он может подписать соглашение, предложить свои условия сделки или сообщить муниципалитету об отказе.

Если же договориться мирным путем не удастся, вопрос об изъятии и сумме выкупа будет принято в судебном порядке.

Подготовка генплана

Генеральный план территории готовится в соответствии со ст. 56.3 ЗК РФ и ст. 9 ГрК РФ. Утвержденный план подлежит официальному опубликованию в СМИ. Владелец земли может узнать о том, что его участок планируется к изъятию еще на первоначальном этапе, путем мониторинга общедоступной информации о генплане.

В генеральном плане содержится информация об объектах, которые планируется разместить на изымаемой территории. Генплан подкрепляется иными нормативно-правовыми актами:

• международными соглашениями;
• выданной лицензией на использование недр;
• актом о признании МКД непригодным для проживания и подлежащим сносу.

Государство не может запланировать изъятие участков, если они переданы для нужд федеральным государственным бюджетным учреждениям, которые уполномочены осуществлять деятельность по управлению особо охраняемыми территориями.

Принятие решения об изъятии

Порядок принятия решения об изымании территорий из частного землевладения регламентируется ст. 56.6 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ. Согласно п. 10. ст. 56.6 ЗК орган, принявший данное решение обязан в течение 10 дней:

• разместить утвержденный документ на своем официальном сайте;
• опубликовать решение в местных СМИ;
• направить копию документа владельцу надела и в орган регистрации прав.

Если решение было принято на основании ходатайства сторонней организации, то в ее адрес также направляется копия документа, а также информация о правообладателях земель и объектах на них расположенных.

Владелец надела считается уведомленным надлежащим образом с момента получения копии решения или со дня возврата заказного письма. Если информация о почтовом адресе собственника отсутствует, то допускается уведомление путем направления электронной копии документа на адрес электронной почты. В данном случае датой уведомления считается день отправления электронного письма.

Владелец надела может обжаловать принятое решение в суде по следующим основаниям:

• несоответствие утвержденного документа принятому генплану;
• наличие возможности размещение объекта государственного значения без изъятия земли;
• нарушение формальных требований к оформлению и содержанию документации.

С момента получения уведомления и до окончания процедуры изъятия владелец территории вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Данная норма закреплена в ст. 280 ГК РФ.

Выявление владельцев

Орган, уполномоченный на принятие решения, должен выявить лиц, которые являются владельцами или арендаторами участков, предполагаемых к изъятию. В первую очередь информация берется из федеральной базы Росреестра. Если сведения в ГКУ отсутствуют, то уполномоченный орган направляет запросы на выявление сведений в государственный архив, местную администрацию или иную организацию, в которой могут храниться сведения о правообладателях земель.

Помимо этого уполномоченный орган обязан обеспечить размещение информации о планируемом изъятии в интернете и местных СМИ. Сообщение в СМИ и глобальной сети должно содержать сведения, предусмотренные п. 5 ст. 56.5 ЗК РФ:

• цель изъятия земли;
• перечень кадастровых номеров участков;
• границы размещения объектов;
• адрес организации, в которую заинтересованные лица могут направить заявления об учете их прав на изымаемую территорию;
• срок, в течение которого ведется прием заявлений;
• время приема граждан для ознакомления с проектом межевания;
• официальные сайты, на которых размещается информацию об изымаемых наделах;
• наименование уполномоченного органа, ответственного за выявление заинтересованных лиц.

Мероприятия должны быть проведены не позднее, чем за 60 дней до даты принятия решения.

Если гражданин пользуется участком, но его права не зарегистрированы в Росреестре, то в течение 60 дней он должен подать заявление с приложенной копией правоустанавливающего документа в уполномоченный орган.

Проведение кадастровых работ

На основании ст. 56.7 ЗК РФ уполномоченный орган или организация, ходатайствующая об изъятии земель, обязаны за свой счет:

• провести кадастровые работы в отношении территорий, планируемых к изыманию;
• оценить изымаемые наделы и расположенные на них объекты недвижимости;
• определить с правообладателями участков условия перехода прав;
• подготовить соглашение об изъятии и направить его владельцу территории.

Владельцы земель обязаны обеспечить беспрепятственный доступ к территории кадастровым инженерам и специалистам-оценщикам. Наличие судебных споров между соседями в отношении установления границ не является препятствием для заключения соглашения об изъятии надела. При наличии таких споров границы определяются в соответствии с п. 10 ст. 22 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 г.

Соглашение об изъятии недвижимости

Согласно Земельному кодексу РФ соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд содержит:

1. Наименования лиц – сторон соглашения о конфискации объекта недвижимости.
2. Кадастровые номера земельных территорий и расположенных на них объектов недвижимости, подлежащих реквизированию.
3. Цель процедуры изъятия.
4. Реквизиты решения.
5. Права на земельные участки (при наличии и на расположенные объекты).
6. Срок передачи земельных участков, который не превышает шести месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя изымаемой недвижимости.
7. Размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.
8. Указание на сооружения, отчуждение которых не осуществляется.
9. Указание на сервитуты, установленные в отношении земельного участка, подлежащего изъятию.
10. Технические условия и сроки осуществления реконструкции инженерных сооружений в случае их переноса.

Подобное соглашение заключается с каждым правообладателем земельного участка. При наличии согласия лиц, у которых изымаются территории, в соглашении об изъятии предусматривается предоставление им земельных участков взамен отчуждаемых.

Как признать изъятие земельного участка незаконным?

Основаниями для признания изъятия земельного участка незаконным являются:

1. нарушение принципов гласности, открытости и прозрачности совершаемой сделки, предусмотренных действующими нормами гражданского права;
2. наличие одного или нескольких альтернативных вариантов, которые позволяют сохранить земельный участок в собственности правообладателя;
3. изъятие преследует коммерческие цели узкого круга лиц;
4. изъятие происходит в объемах, не соответствующих нуждам муниципальных либо государственных органов власти;
5. усматривается злоупотребление правом и нарушение прав собственника земельного участка;
6. процедурные нарушения.

При наличии вышеперечисленных фактов правообладатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании принятого решения незаконным.

Коротко о главном

1. В определенных ситуациях государство может изъять земельный участок.
2. Для изъятия должны быть веские основания.
3. Порядок изъятие и причины строго регулируются законодательством.
4. За участок дается денежная компенсация или иная земля.