Понятие — договор найма жилого помещения
Законодательно отношения по договору найма закреплены в главе 35 Гражданского кодекса РФ и в разделах III-IV Жилищного кодекса РФ.
Лицо, которое передает жилое помещение, называется наймодатель. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или лицо, которое собственник специально уполномочил на совершение таких действий.
Лицо, которое принимает жилое помещение в пользование, называется наниматель. Нанимателем может быть любой совершеннолетний дееспособный гражданин. Юридическое лицо не может выступать на стороне нанимателя жилого помещения. В случае с юридическими лицами заключается договор аренды жилого помещения.
Общие положения о договоре найма жилого помещения приведены в главе 35 Гражданского кодекса РФ, кроме того, для регулирования отношений по социальному найму применяются положения Жилищного кодекса РФ. Стороны при заключении договора найма вправе предусмотреть в нем дополнительные условия, регулирующие их взаимоотношения. Однако дополнительные условия не должны противоречить законодательству.
Что такое аренда помещения, какими правовыми нормами регулируется
Аренда — передача имущества юридическому лицу во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Происходит путём заключения договора, который должен быть составлен в письменной форме.
Основные особенности аренды:
- объектом могут выступать как жилые, так и нежилые здания (офис, складские и торговые помещения и пр.);
- стороны сделки носят названия арендатора (тот, кто получает имущество) и арендодателя (тот, кто передаёт его);
- арендатор — юридическое лицо
- арендовать жилое помещение юридическое лицо может только для проживания граждан, иные цели использования подобного типа имущества недопустимы (п. 2 ст. 671 ГК).
- если сделку заключили больше, чем на 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК).
При этом именно положения данного раздела имеют приоритет на фоне других актов и считаются решающими при возникновении различных споров.
Главные различия между арендой и наймом
Договоры аренды и найма отличаются между собой существенными элементами документа, в которые входят:
- Стороны договора. Арендатор: юридическое лицо, арендодатель — как граждане, так и компании. Наниматель: граждане, наймодатель — граждане и компании.
- Предмет сделки. Аренда: жилое или нежилое помещение. Найм: жилое помещение.
- Форма. Аренда: письменная (с обязательной госрегистрацией при сроке от года). Найм: письменная (допускается устная).
- Условия. Договор аренды можно расторгнуть как в судебном, так и во внесудебном порядке. Соглашение о найме прекращается только через суд.
- Жилищный фонд
- Сдача квартир в аренду
- Социальный найм
Основные отличия договора аренды от договора найма
Для понимания разницы между этими двумя видами договоров для начала вспомним главы Гражданского кодекса РФ, которые содержат правовые нормы, регулирующие рассматриваемые виды договоров.
До сих пор, многие юристы спорят о причинах побудивших авторов первой редакции Гражданского кодекса РФ (1996 г.) разделить договор найма жилого помещения и договор аренды, но на данный момент – это два разных вида договора.
В настоящий момент Гражданский кодекс РФ содержит Главу 34 «Аренда» в которую включены:
- прокат — §2
- аренда транспортных средств — §3
- которая в свою очередь делится на:
- аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
- аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
- аренда зданий и сооружений — §4
- аренда предприятий — §5
- финансовая аренда (лизинг) — §6
По логике, договор найма жилого помещения должен был бы входить в главу 34 в виде отдельного параграфа, однако Гражданский кодекс РФ содержит отдельную .
Выбираем договор найма
Собственник дома, квартиры или комнаты может сдать это жилое помещение или его часть для проживания других граждан. В этом случае заключается договор аренды жилья или договор коммерческого найма.
Если есть жилье в муниципальном или государственном жилье, то его можно сдать по договору поднайма. По договору поднайма можно сдать и жилье предоставленное по договору коммерческого найма.
Жилье, которое предоставляется муниципальными или государственными органами власти передается по договору социального найма.
Особенности договора найма жилья
Договор найма может быть заключен только в отношении изолированного жилого помещения. То есть нельзя сдавать в наем нежилые помещения, имущество общего пользования (подвал, чердак, помещения на лестничной клетке), вспомогательные помещения (кухни, коридоры, чуланы, санузлы), смежные комнаты, часть комнаты или койко-место.
Договор найма жилого помещения обязательно должен быть оформлен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора не влечет признание его недействительным, однако в случае спора по условиям найма могут возникнуть проблемы с доказыванием.
Договор найма может заключаться на любой срок, оговоренный сторонами. В настоящее время нам известны договорные отношения по предоставлению жилья на сутки или на 1 час – это тоже договора найма. Любой договор найма, заключенный на срок до 1 года, называется краткосрочным наймом. При краткосрочном найме нельзя вселять других граждан, наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Максимальный срок, на который может быть заключен договор найма – 5 лет. Если стороны не предусмотрели в договоре условий о сроке, считается, что он заключен на 5 лет.
Договор найма жилого помещения, заключенный на срок более 1 года, подлежит регистрации в Росреестре, как обременение прав собственника на жилое помещение. Такие обременения права возникнут только с момента государственной регистрации обременения.
Составить договор найма жилого помещения
После прочитанного материала предлагаем Вам образец договора социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения. Посмотреть образцы, а также самостоятельно их заполнить и подобрать необходимые именно Вам условия .Вы можете на отдельной странице:
Размер платы за наем регулируется органами местного самоуправления – пробел или проблема?
Одним из возможных проблемных мест, на наш взгляд, не урегулированных в настоящее время законодателем, является установление размера платы за наем жилого помещения. Проблема заключается в следующей правовой связке:
ст. 682 ГК РФ — В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
ч. 3 ст. 156 ЖК РФ — Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) … устанавливаются органами местного самоуправления.
Данная связка позволяет сделать вывод, что размер платы за наем, по аналогии являющейся арендной платой, ограничен размером устанавливаемым органами местного самоуправления. А значит, существует теоретическая вероятность, что наниматель по договору найма жилого помещения заключенного с собственником-гражданином, попробует в судебном порядке оспорить часть размера платы за жилое помещение и распространить на нее размер платы за наем установленный органом местного самоуправления. Однако, в подобном случае законодательно отсутствует запрет установить иные составляющие платы по договору найма жилого помещения.
Считаем, что при постановке подобного вопроса в судебной практике будет необходимо решение Верховного суда Российской Федерации, для разрешения вопроса:
- имеет ли собственник (за исключением договоров социального найма и договоров найма государственного или муниципального жилищного фонда) право устанавливать размер платы за наем отличающийся от размера установленного органом местного самоуправления,
- или собственник (за исключением договоров социального найма и договоров найма государственного или муниципального жилищного фонда) имеет право включать в размер платы за жилое помещение помимо платы за наем и платы за содержание жилого помещения, иные составляющие позволяющие ему извлекать прибыль из деятельность по сдаче в наем жилого помещения.
Форма договора
Оба договора заключаются в простой письменной форме.
Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.
Договор найма, заключенный на срок не менее года, порождает обязанность сторон провести государственную регистрацию ограничения права собственности на жилое помещение. За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.
За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб.
Срок договора
Срок договора аренды или найма устанавливается сторонами. Если сторонами не установлен срок действия договора аренды, то он считается заключенным на неопределенный срок. Если сторонами не установлен срок договора найма, такой договор считается заключенным на пять лет.
Законом не установлен предельный срок действия договора аренды, но установлен срок предельный срок договора найма — пять лет.
На практике же такие договоры чаще заключаются на срок 11 месяцев. Ранее в практике чаще встречались договоры, заключенные на срок менее одного года на один или пару дней. Однако такая позиция вызвала споры, поэтому практически стал применяться срок, не достигающий года.
Отсутствие срока в договоре найма жилого помещения
Именно данное условие, в совокупности с соблюдением порядка расторжения договора, является основным защитным средством от проблем с выселением недобросовестных жильцов.
Самой главной ошибкой, которую могут допустить при заключении договора найма жилого помещения – отсутствие срока, на который заключается договор. Отсутствие согласованного сторонами срока не является нарушением, приводящим к недействительности договора, а является фактором, максимально помогающим нанимателю. Это связано с тем, что согласно статьи 683 Гражданского кодекса РФ — если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Преимущественное право при заключении договора на новый срок
Второй ошибкой, связанной со сроком, является нарушение порядка расторжения договора по окончанию его срока.
Правильное расторжение договора найма жилого помещения включает в себя несколько условий:
- проверка наличия или отсутствия оснований для досрочного расторжения договора;
- предложение заключить договор на иных условиях или не заключать договор с иными лицами на срок не менее чем год;
- обязательное письменное уведомление о предстоящем расторжении договора не менее чем за 3 месяца (условие о 3-месячном сроке не обязательно, если иной срок предусмотрен договором или срок договора найма жилого помещения не указан, но общий срок договора менее 3-х месяцев. Считаем, что что в данном случае действует правило о разумном сроке).
Следует запомнить, что «просто так, по желанию собственника» расторгнуть договор найма жилого помещения нельзя. К сожалению, многие граждане считают, что раз они стали собственниками то в любой момент могут как заключить договор, так и расторгнуть его. Подобная самоуверенность приводит к многочисленным судебным процессам, в которых собственники проигрывают суды из-за того, что не соблюдали условия договора найма жилого помещения или Гражданского кодекса РФ о его расторжении. Право собственности, помимо самого права, наделяет собственников и обязанностями – в рассматриваемом нами случае, обязанностью надлежащей причины для расторжения договора или оснований для незаключения его на следующий период.
Как указано выше, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Данное условие защищает права нанимателя на необоснованный отказ от заключения договора.
Например, бабушка может обидеться на то, что ее не приглашают на чай в квартиру, которую она сдает и отказаться от договора на новый срок. Но именно правило статьи 684 ГК РФ не дает возможность просто так расторгнуть договор или отказаться его заключать на новый срок только по причине «он мне не нравится». Для надлежащего расторжения необходимы нарушения со стороны нанимателя. Если стороны при заключении договора согласовали условие, что наниматель должен не менее чем 2 раза в месяц приглашать бабушку на чай, а отказ является основанием для одностороннего отказа в продлении договора – то подобное условие будет надлежащим и законным.
Именно по этой причине следует внимательно читать раздел договора с пунктами, касающимися его расторжения. Согласно правила статьи 421 Гражданского кодекса РФ — граждане и юридические лица свободны в заключение договора:
- если Вы собственник, и в будущем желаете без проблем расторгать договор, то включайте в условия о расторжении любые причины, вплоть до не выключенного ночью счета, по которым впоследствии договор не будет продлен автоматически;
- если Вы наниматель, то внимательно читайте все условия в договоре по вопросу его досрочного расторжения и соблюдайте их. Без оснований для досрочного выселения собственник не сможет расторгнуть с Вами договор ранее согласованной даты, а если это произойдет и он Вас выгонит – Вы можете взыскать убытки с него в суде.
Исходя из сказанного, надеемся стало понятно, почему правило о проверки оснований для досрочного расторжения договора мы поставили на первое место в порядке расторжения договора.
Если все-таки Вам хочется расторгнуть договор найма жилого помещения, а формального повода нет (ну не нравятся Вам эти приличные, но чем-то противные жильцы), то Вам надлежит дождаться окончания срока договора, предупредить заранее о расторжении договора и предложить такие условия, при которых Ваши жильцы обязательно откажутся. Очередной ошибкой будет то, что Вы предложите цену в три раза больше, чем была раньше. Да – они откажутся. Но если Вы заключите договор с той же ценой, но уже с другими жильцами, то согласно статьи 684 Гражданского кодекса РФ наниматель получает право требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков.
Выход есть – договоритесь с новыми жильцами на включение в договор условия «беспрепятственного доступа в квартиру в любое время суток» и право нанимателя по этой причине расторгнуть договор в одностороннем порядке. Соответственно будете защищены и Вы
- в новом договоре условие, при соблюдении которого Вы может заходить в 3 часа ночи в квартиру;
и наниматель
- если Вы нарушите свое обещание так не делать, то он съедет в любой момент.
Договор найма
Правовые нормы по договору найма:
- Обязанность собственника — передать недвижимость, которая пригодна для проживания, не обременена и не занята другими жильцами. Он несёт полную ответственность за обслуживание жилья (п. 1 ст. 676 ГК).
- Жилец обязан уведомить наймодателя о вселении в граждан, не указанных в договоре (за исключением несовершеннолетних детей) и получать у него разрешение на осуществление подобных действий (ст. 679 ГК).
- Если новые жители подселяются временно (на срок до 6 месяцев), согласие хозяина не требуется (п. 1 ст. 80 ЖК).
- Если у жилья появляется новый собственник, соглашение продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК).
- Наниматель обязан следить за состоянием жилья и не наносить ему ущерба, а также оплачивать найм в срок (ст. 678 ГК).
- Соглашение о найме не может заключаться дольше, чем на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК).
Наймодатель таких прав не имеет. В одностороннем порядке прекратить договорённость до срока окончания найма он может только через суд (п. 2 ст. 687 ГК). При этом основания такого иска строго ограничены. В них входят следующие ситуации:
- жилец не вносит плату за проживание более 6 месяцев (если проживает там более одного года) или более 2 месяцев (если срок проживания — меньше года);
- наниматель причинил порчу имуществу
- собственник регулярно получает жалобы на нанимателя от соседей.
- съёмщик использует жильё не по назначению.
Договор аренды
Правовые нормы по договору аренды:
- Арендатор вправе получить компенсацию за непредоставление арендованного имущества в даты, установленные соглашением (ст. 611 ГК).
- Переданное имущество должно соответствовать описанию, данному в договоре. Если съёмщик зафиксировал несоответствия, арендодатель обязан их устранить (ст. 612 ГК).
- Съёмщик может сдавать имущество в субаренду, но только с разрешения арендодателя.
- Съёмщик имеет право на выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК).
- Осуществлять в помещении ремонт, который повлияет на условия проживания съёмщика, собственник имеет право только по соглашению с нанимателем (п. 3 ст. 681 ГК).
- Съёмщик обязан не нарушать условия пользования имуществом, зафиксированные в договоре (ст. 615 ГК).
- Собственник имеет право изменять стоимость аренды с согласия съёмщика, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК).
Принципы прекращения действия договора:
- Соглашение можно расторгнуть через суд или по общему решению сторон.
- Причинами расторжения сделки могут выступать любые мотивы как арендатора, так и арендодателя.
- Прекратить отношения в судебном порядке можно только в случае, когда другой стороной нарушены его основные условия (ст. 450 ГК).
Арендодатель может инициировать досрочное прекращение соглашения, если арендатор:
- Нарушает условия пользования имуществом.
- Наносит порчу недвижимости.
- Не вносил денежные средства в счёт аренды более 2 раз подряд.
По инициативе арендатора сделку можно расторгнуть, если:
- Собственник не передал съёмщику имущество либо не позволяет его использовать в полной мере.
- Объект сделки имеет ряд недостатков и не соответствует описанию, которые даны в договоре аренды.
Расторжение договора
По общему правилу, оба эти договора будут расторгнуты по истечении срока их действия.
Но договор найма может быть расторгнут по инициативе нанимателя — с обязательным уведомлением наймодателя за три месяца.
Также договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в следующих случаях:
- наниматель не вносит плату за жилое помещение в течении шести месяцев, а при краткосрочном найме (менее года) — двух месяцев;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- наниматель или лица, за чьи действия он отвечает, используют помещение не по назначению, нарушают права соседей, и не исправили свои поведения после письменного предупреждения о такой необходимости.
Досрочное расторжение договора аренды возможно в судебном порядке и по основаниям предусмотренным договором. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Повлечет ли несоответствие названия какие-либо нарушения?
Неверное наименование договора не повлечет за собой каких-либо нарушений. Разница между ними очень мала. Название договора само по себе не является существенным условием договора и не влечет его недействительности.
Для установления природы договора принимаются во внимание условия договора, а не его название. Главным при заключении подобных договоров необходимо четко приписать все его условия.
Договор социального найма
По договору социального найма передается муниципальное или государственное жилье в порядке очереди, нуждающимся гражданам. Договор социального найма регулируется нормами Жилищного кодекса РФ.
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Для некоторых категорий предусмотрено внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма.
При заключении договора социального найма в нем указываются все члены семьи. К членам семьи нанимателя относятся его супруг, дети и родители. Другие граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство, а их отношения носят семейный характер. Члены семьи имеют одинаковые с нанимателем права на жилое помещение и несут одинаковые обязанности по его содержанию. В первую очередь это касается оплаты за содержание жилья и коммунальные услуги.
Если граждане прекращают семейные отношения, но продолжают проживать вместе, их права на жилье не прекращаются, выселить их оттуда не получится.
Что такое социальный наем?
Жилье, предоставляемое по договору социального найма, — это, по сути, бесплатное для вас жилое помещение (квартира, часть квартиры, комната и так далее), которое город передает вам в пользование на неограниченный срок. Взамен вы должны своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
Вы можете
Какое жилье предоставляется в соцнаем?
По договору социального найма предоставляются жилые помещения, расположенные в границах Москвы из городского жилищного фонда.
Размер жилья, которое вы можете получить, рассчитывается исходя из количества квадратных метров на человека — в итоге на каждого члена семьи, указанного в учетном деле, должно приходиться 18 квадратных метров. При этом если у вас уже есть жилье на праве пользования или праве собственности, его площадь будет вычтена из общей площади предоставляемого жилья. (То есть семья из четырех человек может получить квартиру площадью 72 квадратных метра, при условии что освободит свою. Либо она может получить квартиру площадью 36 квадратных метров, при условии что свою, площадью в те же 36 квадратных метров, оставит за собой).
Норма предоставления может быть и больше, но не может превышать следующие значения:
- на одного человека — 40 квадратных метров (если это комната или однокомнатная квартира);
- на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
- на семью, состоящую из 2 человек, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 54 квадратных метров;
- на семью из 3 человек, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
- на семью из 3 человек, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
- на семью из 4 или 5 человек — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на девять квадратных метров);
- на семью из 6 и более человек — жилое помещение (жилые помещения) площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения (жилых помещений) может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
При этом если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната.
Заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их согласия.
Параметры жилья
Требования к социальному жилью определяются статьей 62 жилищного законодательства:
- передаваемый объект должен быть изолирован (дом, квартира, часть дома, комната);
- относиться к жилому фонду;
- исключается использование общедомовой собственности под соцжилье;
- адрес выделяемой недвижимости совпадает с местом проживания граждан.
Помимо определенных условий предоставления жилья должны соблюдаться законодательные нормативы с учетом региональных поправок:
- 33 кв.м, если жилье передают одинокому нанимателю;
- 42 метра предусмотрено на семью из 2 человек;
- по 18 кв.м полагается каждому из семьи нанимателя более трех человек.
При отсутствии жилья, соответствующего нормативам, возможно уменьшение выделяемой площади, но не более, чем на 1/10.
Кто получает?
Категории граждан, имеющих право претендовать на выделение жилья из госфонда, представлены в ст. 49 и 51 жилищного законодательства.
Кто имеет право на муниципальное жилье, определяют следующие пункты:
- Граждане, получившие статус малоимущих и нуждающихся в жилье.
- Лица, несовершеннолетнего возраста, оставшиеся без родителей.
- Жильцы помещений, зданий в аварийном состоянии, без возможности восстановительного ремонта.
- Граждане с тяжелой формой болезни, совместное проживанием с которыми опасно для остальных членов семьи (заболевания перечислены в ст.51 ЖК РФ).
Следует учитывать, что жилье от государства предоставляется не сразу, а по мере его появления в фонде конкретного муниципалитета. Тем не менее, для отдельных категорий лиц установлено приоритетное право очередности.
Получить недвижимость во владение от государства могут малоимущие граждане, ранее не заключавшие договор о найме, либо полученная площадь не дотягивает до нормативов, действующих в регионе. Зачастую это становится возможным, когда в семье нанимателя происходит пополнение, и выделенный до этого метраж более не соответствует нормам.
Следующие социальные категории вправе претендовать на жилье от органов власти:
- лица, имеющие удостоверение ветерана войны;
- граждане, потерявшие собственность по причине стихийного бедствия, природных катаклизмов;
- получившие ранения, травмы военнослужащие, находящиеся при исполнении;
- ликвидаторы последствий аварии в Чернобыле, с присвоенной инвалидностью;
- граждане с ограниченными возможностями с инвалидностью 1-й или 2-й группы.
Кто может получить жилье по договору социального найма?
Претендовать на получение жилья в соцнаем могут:
- те, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (то есть все, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года);
- те, кто встал на учет нуждающихся в жилых помещениях (то есть все, кто встал на жилищный учет после 1 марта и был признан
От admin