Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Понятие и общая характеристика договора купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) – соглашение между продавцом и покупателем, в котором зафиксированы права и обязанности сторон по переходу права собственности. Продавец обязуется согласно условиям договора купли-продажи передать квартиру, а покупатель принять и оплатить ее стоимость.

Универсальной формы договора не существует. Составить договор купли-продажи можно по образцу, в соответствии с нормативно-правовыми актами и с учетом особенностей сделки.

Виды сделок с недвижимостью

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Форма договора продажи недвижимости

Основные нюансы, законодательство

Приобрести недвижимое имущество могут как юридические, так и физические лица. В зависимости от этого (кто именно будет являться покупателем) договор будет составляться по-разному. Но основные условия прописывают в обязательном порядке:

• подробная характеристика конкретного объекта недвижимости;
• стоимость сделки;
• способы и сроки передачи денег между сторонами.

В случае, если нежилая недвижимость принадлежит юридическому лицу (компании или организации), то следует учесть такие нюансы:

• Может потребоваться дополнительная разрешительная или техническая документация.
• Возможно потребуется раздел имущества на отдельные доли (по количеству учредителей).
• Необходимо тщательно проверить (покупателю) всю учредительную документацию.

Далее следует обратить внимание на следующие моменты:

• Если сделка заключается между юридическими лицами, то обычно ею занимаются уполномоченные представители (по доверенности, заверенной нотариально). Расчет между сторонами должен производиться только безналичным способом, то есть, деньги должны переводиться с одного счета (покупателя) на другой (продавца).
• Если одной из сторон сделки (покупателем) является физическое лицо, то в договоре купли-продажи указываются полные реквизиты продавца и паспортные данные покупателя, проставляются подписи и ставится печать продавца.

О том, как правильно оформить сделку между физическими лицами, мы рассказывали в этом материале, а о нюансах составления договора, если одной из сторон является юридическое лицо, узнаете здесь.

Порядок заключения договора

Нежилое недвижимое имущество является типичным предметом ДКП. Нередко подобные помещения используют для достижения коммерческих задач, поэтому, чаще всего такими сделками занимаются юр. лица.

Особенность ДКП при покупке помещения состоит в том, что объект, как правило, продается с земельной делянкой, на которой находится помещение, если она также находится во владении продавца здания. Следовательно, для заключения ДКП нежилого помещения понадобятся:

• Правоустанавливающие материалы на земельный участок.
• Выписка из ЕГРН на делянку, подтверждающая владение участком продавцом на момент оформление ДКП. Может возникнуть ситуация, когда участок под помещением находится в аренде. В этом варианте придется перезаключить договор аренды с владельцем земли.

Алгоритм оформления ДКП нежилого помещения можно расставить по следующим этапам:

1. 1. Выбор помещения покупателем.
   2. Поиск покупателя помещения.
   3. Проверка документов на «юридическую чистоту».
   4. Подготовка договора.
   5. Подписание составленного договора и прочих требуемых материалов.
   6. Перечисление финансовых средств.
   7. Оформление приемопередаточного акта.
   8. Государственная регистрация права владения купленным помещением (ст.551 ГК РФ).

Статьей 429 ГК РФ предусмотрена возможность составления предварительного ДКП нежилого здания, действие которого завершается после подписания основного ДКП. Согласно ст. 556 ГК РФ, вступление в фактическое владение приобретенным помещением осуществляется после подписания приемопередаточного акта.

Для осуществления госрегистрации сделки нужно предоставить все необходимые документы. После получения выписки их ЕГРН, покупатель может смело считать себя владельцем приобретенного здания.

Документы для оформления

Базовой основой для заключения ДКП нежилого помещения является приготовление документов. При оформлении крупной сделки, ответственность за приготовление документов значительно возрастает.

В соответствии с нормативами ГК РФ, реализация нежилого недвижимого имущества оформляется по общеустановленным нормативам, относящимся ко всем видам недвижимости, предусмотренным ст. 130, 131, 549-558 ГК РФ. В соответствии с указанными статьями, главным документом, при оформлении сделки, считается ДКП, вступающий в силу после регистрирования соглашения в Росреестре. Правила выполнения регистрирования отмечены в законе № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Приказом Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.16 года для оформления ДКП нежилого объекта рекомендуется предоставление таких документов:

От продавца

1. Гражданский паспорт.
2. Правоустанавливающие материалы на право владения реализуемым зданием.
3. Выписка из ЕГРН или свидетельство на право владения.
4. Кадастровый паспорт здания.
5. Технический план помещения.
6. Кадастровое свидетельство об отсутствии обременения здания.
7. Справка о переквалификации жилого объекта в нежилое (если такое действие осуществлялось).

В некоторых обстоятельствах, могут понадобиться добавочные бумаги:

• Доверенность на представителя продавца, заверенная нотариусом.
• Нотариально заверенное разрешение на продажу объекта супруга/супруги.
• Заверенное нотариусом разрешение совладельцев здания.
• Согласие попечительных структур, свидетельство о рождении, если продавец является несовершеннолетним лицом.
• Если продавец – юр. лицо, он предоставляет учредительные материалы и доказательство наличия правомочий на оформление ДКП.

От покупателя

• Гражданский паспорт с пропиской в РФ.

В некоторых обстоятельствах могут потребоваться такие документы:

• Доверенность – если ДКП подписывает представитель.
• Договор о кредите – если оформлена ипотека.
• Страхование ДКП – по желанию покупателя.

Обязательные условия купли-продажи недвижимости

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

• условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
• условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
• условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

• государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
• продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
• при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которые являются существенными

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

— информация о предмете контракта (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), слова «договор» и «контракт» будут использоваться мною в статье как синонимы;

— стоимость передаваемого объекта (ст. 555 Гражданского кодекса).

При оформлении сделок с жилыми помещениями, таких как частный дом или отдельная квартира, существенным условием договора купли-продажи недвижимости станет список граждан, в силу закона сохраняющих право использования (ст. 558 Гражданского кодекса).

Повторимся, что ст. 432 Гражданского кодекса связывает заключение контракта с достижением согласия по всем условиям, названным ГК, другим законом или контрагентами существенными. Подробнее см. в статье Какие условия договора называются существенными по ГК РФ?.

Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости

Существенным условием договора продажи недвижимости в ст. 554 Гражданского кодекса называются данные, которые позволяют определить продаваемый объект недвижимости, т. е. отличить его от подобных. В частности, это могут быть сведения о местоположении объекта на определенном участке земли или его нахождении в составе другого объекта недвижимости. Таким образом, достаточно указать кадастровый номер продаваемого объекта (п. 2 постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), если таковой присвоен.

В случае, когда объект не поставлен на кадастровый учет обязательным условием договора купли-продажи недвижимости станет указание:

• адреса или иного описания местонахождения будущего здания;
• ориентировочной площади объекта;
• количества приобретаемых помещений и этажей, их расположения;
• нумерации помещений согласно поэтажному плану проектной документации.

Подробно о договоре купли-продажи будущей недвижимости и его существенных условиях можно прочитать в готовом решении КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Важно! Указания общей площади покупаемого объекта, его адреса и стоимости для инициализации объекта будет недостаточно (постановление АС ЗСО от 29.04.2015 № Ф04-18408/2015 по делу № А27-16805/2014).

Изменение площади объекта в ходе ремонтных работ, производимых с предметом контракта, не станет причиной для признания такого контракта незаключенным (определение Пермского краевого суда от 28.03.2016 по делу № 3246/2016).

Согласование цены является обязательным для договора купли-продажи имущества

Цена также выступает существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правило ст. 424 Гражданского кодекса, когда приобретаемая вещь может быть оплачена исходя из сравнимых цен за аналогичные товары, не применяется.

Стоимость передаваемого объекта может определяться:

• Фиксированной суммой.
• Исходя из стоимости, установленной за единицу площади такого объекта, например за квадратный метр. В таком случае цена контракта определяется путем умножения цены за единицу измерения на фактический размер переданного объекта (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса).
• Процентов от кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 2 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Если партнерами не установлено иное, цена контракта включает в себя и стоимость земельного участка (или его доли), подлежащего отчуждению вместе с объектом недвижимости (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса). В качестве примера судебной практики можно посмотреть постановление АС Поволжского округа от 13.07.2017 по делу № А12-65647/2016.

Список жильцов как существенное условие купли-продажи жилой недвижимости

Существуют определенные категории лиц, право использования жилья у которых в связи со сменой собственника не прекращается. Передача новому собственнику списка таких граждан также становится существенным условием купли-продажи жилой недвижимости. Отсутствие такого списка при наличии граждан, имеющих право использовать квартиру/дом, ведет к признанию контракта незаключенным (определение Самарского облсуда от 27.06.2019 по делу № 33-6364/2019).

В силу закона право пользования сохраняется:

• за физлицом, когда такое право предусмотрено завещательным отказом (ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации);
• бывшим членом семьи прежнего хозяина помещения по судебному решению (п. 4 ст. 31 ЖК РФ);
• получателем ренты, когда в контракте прописано его право на проживание в ЖП (п. 1 ст. Гражданского кодекса);
• ссудополучателем, когда такое его право закреплено в контракте (п. 1 ст. 700 Гражданского кодекса).

Обратите внимание! Оформляя контракт на покупку жилья со списком лиц, имеющих право использования такого ЖП, покупатель добровольно соглашается на обременение своего ЖП в виде прав этих лиц. Суд не поддержит попытку выселить таких жильцов в судебном порядке (см. определение Нижегородского областного суда от 20.12.2016 по делу № 33-15703/2016) даже при наличии устной договоренности об освобождении квартиры и снятии с регистрационного учета (определение Ставропольского краевого суда от 20.04.2016 по делу № 33-2429/2016).

Что еще следует предусмотреть в договоре купли-продажи жилого помещения, рассказывает КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Содержание договора купли-продажи недвижимости

Наряду с существенными условиями договор купли-продажи недвижимости содержит следующие атрибуты:

• дату и место его оформления;
• информацию о продавце и покупателе (название юрлица, его юрадрес, ИНН, ОГРН, Ф. И. О. гражданина, адрес проживания, ИНН, данные их представителей и документов, подтверждающих полномочия, таких как доверенность, устав или приказ организации);
• сведения о правоустанавливающих документах на объекты недвижимости (реквизиты договора о его покупке или свидетельства о праве собственности, если оно выдавалось, выписки из ЕГРН);
• условие об отсутствии ареста или споров в отношении передаваемого объекта;
• сведения о наличии обременений и согласия третьих лиц на оформление сделки, например согласие залогодержателя на продажу заложенной вещи;
• обязанность продавца передать объект недвижимости;
• обязанность покупателя принять такой объект и внести за него плату;
• порядок внесения платы (например, может быть предусмотрена рассрочка и составлен график платежей);
• условия о залоге имущества, продаваемого в рассрочку;
• при привлечении продавцом средств материнского капитала — прописанная гарантия продавца об исполнении им обязанности по представлению отчетных документов в Пенсионный фонд РФ (постановление Правительства РФ «О правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий» от 12.12.2007 № 862);
• обязательства партнеров произвести госрегистрацию перехода права;
• реквизиты и подписи партнеров.

Об особенностях составления некоторых видов контрактов читайте в наших статьях Договор купли-продажи квартиры (скачать образец) и Договор купли-продажи земельного участка (образец).

Судебная практика по условиям договора купли-продажи будущей недвижимости

Пленум ВАС в своем постановлении от 11.07.2011 № 54 дал следующие разъяснения:

• стороны могут индивидуализировать недвижимое имущество, которое будет создано в будущем местонахождением, ориентировочной площадью будущего строения, другими характеристиками из проектной документации;
• если в договоре недостаточно сведений для индивидуализации объекта, но они есть в акте приема-передачи или другом документе, то такой договор не может быть признан незаключенным;
• договоры купли-продажи будущего объекта недвижимости должны предусматривать цену, она может быть установлена за квадратный метр площади или по-другому.

Важно! Предположим, покупатель подписал договор, находясь под влиянием заблуждения – предполагал, что в документе есть все данные, необходимые для индивидуализации объекта недвижимости. Если он докажет, что заблуждался по вине продавца, то может потребовать возмещения реального ущерба из-за того, что договор был признан незаключенным.

***

При составлении контракта на покупку или продажу объекта недвижимости следует внимательно подойти к согласованию его существенных условий, т. к. отсутствие письменного согласия хотя бы по одному из них может привести к признанию договора незаключенным. Особое внимание при покупке жилья необходимо уделить тому, не сохраняется ли за кем-нибудь из жильцов право пользоваться таким помещением в дальнейшем.

Далее будут важные и обязательные, но НЕ существенные условия договора

Дата и место заключения договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора.

Правоустанавливающие документы

В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости:

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений.

Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

Срок в течение которого, будет освобожден объект недвижимости.

Внимательно изучайте документы и сверяйте все данные и цифры. Если будет техническая ошибка – это не страшно, будет приостановка до устранения ошибки – просто время потеряете.

Но могут быть ошибки более фатальные для покупателя.

Во избежание ошибок – привлекайте экспертов по недвижимости. Берегите свои нервы, время и деньги.

Пошаговая инструкция регистрации

После того, как подписан договор купли-продажи нежилого помещения, право собственности нового владельца должно быть зарегистрировано в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

Куда обращаться?

Обращаться с документами нужно в Росреестр или же в МФЦ.

Список необходимых бумаг

Необходимый пакет документов:

• Документы на право владения объектом.
• Кадастровый паспорт.
• Договор купли-продажи.
• Передаточный акт.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Выписка из ЕГРН.
• Учредительные документы юридического лица, паспорт физического лица.
• Выписка из БТИ, в которой содержится техническая характеристика объекта.
• Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо долгов по данному объекту недвижимости.

Сроки

Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ст. 16) определены сроки государственной регистрации прав:

• Если обратиться с пакетом документов в МФЦ, то допустимый срок составляет 9 рабочих дней.
• При обращении в отделение Росреестра все происходит быстрее – за 7 рабочих дней.

Стоимость

Размер государственной пошлины при регистрации прав собственности на недвижимое имущество определен в :

• Для физического лица – 2 тысячи рублей.
• Для организаций – 22 тысячи рублей.

Риски при оформлении сделок купли-продажи недвижимости

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости

Права покупателя по договору продажи недвижимости