Что такое договор купли-продажи
Договор купли-продажи (ДКП) — соглашение о том, что продавец передаст покупателю определенную вещь, когда получит за нее оплату. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.
ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Какие бывают типы договоров ДКП
Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).
В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.
Кто может заключить ДКП
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.
В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
Что нужно сделать до подписания ДКП?
Подготовку к сделке необходимо начинать на этапе поисков покупателей. Гражданину, продающему недвижимость, следует собрать следующую документацию:
- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
- Выписку из ЕГРН.
- Техпаспорт на квартиру.
- Согласие супруга на продажу недвижимости.
- Если продается ипотечная квартира, то потребуется договор на получение ипотечного займа.
Также нужно выписать всех зарегистрированных в жилье членов семьи. На подготовку пакета документации потребуется время. Чтобы обезопасить сделку, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи жилья. В нем фиксируются сроки подготовки к основной сделке, также можно предусмотреть выплату задатка. Действие данного документа продолжается до момента подписания ДКП, но не более года.
До заключения сделки необходимо определить порядок расчетов:
- Наличностью.
- С использованием ячейки в банке.
- Посредством системы электронных расчетов.
- Через аккредитив.
Способ оплаты указывается в ДКП. Чтобы обезопасить сделку, рекомендуется воспользоваться услугами банка. С финансовым учреждением заключается 3-стороннее соглашение, согласно которому продавец получает доступ к средствам после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре.
Что такое предварительный договор купли-продажи
Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать. Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.
В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег. Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали. Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.
Форма и содержание договора купли-продажи недвижимости
Во-первых, как известно, для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма (статья 550 ГК РФ).
Во-вторых, кроме соблюдения письменной формы договора, стороны также должны оговорить все существенные условия сделки.
Наличие в договоре его существенных условий является обязательным, и к таковым действующее гражданское законодательство относит:
- Предмет договора — данные недвижимого имущества, а именно состав, расположение и др. данные, позволяющие четко установить отчуждаемое недвижимое имущество (статья 554 ГК РФ)
- Условие о цене недвижимого имущества (статья 555 ГК РФ), а в случае, если продажа осуществляется в кредит с рассроччкой платежей, в договоре обязательно нужно указать порядок, сроки и размеры этих платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).
- Перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением в соответствии с законом и основания возникновения такого права, при наличии таких лиц (558 ГК РФ)
Помните, что нарушение требований закона при составлении договора влечет серьёзные последствия:
- Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет недействительность сделки
- В случае отсутствия в договоре его существенных условий он будет считаться незаключенным.
Договор купли-продажи недвижимости: простая письменная форма или нотариальное заверение сделки
Зачастую люди не знают, что предпочтительней, нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимости, или достаточно простой письменной формы договора.
Законодательство все время меняется, поэтому не удивительно, что многих интересуют такие вопросы как: кто должен составить договор купли продажи квартиры – нотариус или юрист (адвокат), в каких случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажа недвижимости обязательно, где составить договор купли продажи недвижимости, как продать долю в квартире, и др.
В первую очередь нужно иметь понимание, в чем принципиальное отличие простой письменной формы сделки от нотариально удостоверенного договора.
Оба варианта предусмотрены действующим законодательством, но при этом определены случаи, когда нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно, и в качестве исключения, случаи, когда возможна простая письменная форма сделки. И как раз во втором случае продавцу предоставлен выбор оформления сделки по отчуждению недвижимости как в простой письменной форме, так и через нотариуса.
Давайте разберемся более подробно.
Согласно Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ), сделки по отчуждению недвижимости подлежат нотариальному удостоверению.
Исключение из этого правила составляют случаи отчуждения недвижимого имущества всеми собственниками своих долей по одному договору (часть 1 статьи 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Исходя из содержания вышеуказанной нормы закона, все зависит от того, отчуждается ли имущество целиком одним или всеми собственниками по одной сделке, либо отчуждается только доля (доли) в праве собственности на недвижимость.
1.Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости предусмотрено в случаях:
- Продажи единственным собственником объекта недвижимости одной или нескольких долей в праве собственности, но не целиком объекта недвижимости
- Продажи одним или несколькими (но не всеми) участниками собственности своих долей
- Продажи всеми участниками собственности своих долей по разным договорам
2. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не обязательно в случаях:
- Продажи объекта недвижимости целиком одним (единственным) собственником
- Продажи всеми сособственниками объекта недвижимости своих долей по одному договору (с учетом изменений в статью 42 ФЗ-218, внесенных ФЗ-76 от 01.05.2019, и вступивших в силу с 31.07.2019 г.)
3. Законом также предусмотрена обязательность соблюдения нотариального удостоверения сделки по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку и ограниченно дееспособному лицу* (часть 2 статьи 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
* Ограниченно дееспособным лицо считается, если есть вступившее в законную силу решение суда о признании его таковым.
Как видим, обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи недвижимости скорее является исключением из правил, при этом законодатель все больше расширяет перечень сделок, не требующих нотариального удостоверения.
Оформление ДКП
В соответствии со правовой значимостью обладает лишь письменная форма договора. Текст для него можно подготовить самостоятельно либо обратиться за помощью к в нотариальную контору. Нотариус зарегистрирует соглашение. Это обезопасит сделку, ведь нотариус проверяет документ, дееспособность граждан и добровольность их намерений. Если потребуются судебные разбирательства, нотариус может свидетельствовать.
В некоторых случаях ДКП регистрируется в нотариате в обязательном порядке:
- При реализации доли в квартире, если оформляется договор с каждым собственником доли.
- Если продается жилье собственника, которому необходим пожизненный уход.
- При продаже недвижимости несовершеннолетнего либо находящегося под опекой лица.
Действие ДКП начинается с момента его подписания и заканчивается после регистрации сделки в Росреестре и перехода прав собственности.
Сколько стоит оформить ДКП?
Документ можно составить самостоятельно. Это поможет сэкономить деньги, но существует риск допустить ошибку. Это закончится тем, что сделку признают недействительной. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться услугами юриста. В зависимости от сложности договора и расценок фирмы за оформление ДКП придется заплатить от 4 000 до 8 000 рублей.
Если обратиться к нотариусу, то сумма может увеличиться до 10 000 рублей. Уплатить госпошлину за регистрацию ДКП придется отдельно. Ее размер определяется и составляет 0,5% от стоимости жилого помещения, но не больше 20 000 рублей.
Нотариальная регистрация сделки требуется лишь в некоторых случаях, они описаны в подразделе «Оформление ДКП».
Период действия соглашения
Действие ДКП продолжается до тех пор, пока стороны не исполнят свои обязательства. После того, как покупатель зарегистрирует права собственности на недвижимость в Росреесте, а продавец получит деньги, договор признается исполненным.
Размер госпошлины
Если жилье приобретается физическим лицом, то ее сумма составит 2 000 рублей. Когда покупателем выступает юридическое лицо, величина сбора возрастает до 22 000 рублей.
Количество экземпляров
Количество экземпляров определяется числом лиц, участвующих в сделке. Дополнительный экземпляр составляется для Росреестра.
Когда ДКП считается заключенным?
В соответствии со сделка считается заключенной, если выполняются следующие условия:
- Стороны достигли согласия по каждому пункту договора и готовы исполнять обязательства по нему.
- Права собственности на объект перешли к покупателю.
После подписания соглашения собственником недвижимости становится покупатель. Но до регистрации он не сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.
Существенные условия договора продажи недвижимости
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого помещения существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).
Обязанности продавца по договору продажи недвижимости
1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. 549, 556 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. В этом случае применяются общие положения о договоре купли-продажи (ст. 463 ГК РФ).
2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).
При неисполнении данной обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи (ст. 475 ГК РФ).
Права покупателя по договору продажи недвижимости
Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).
В случае если недвижимость оказалась ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта или возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках – расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены недвижимого имущества ненадлежащего качества на аналогичное покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).
Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК РФ о продаже недвижимости не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ).
Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости и не прогадать
Чтобы без проблем оформить право собственности, составить договор купли-продажи недвижимости нужно по всем требованиям закона. Важно соблюсти письменную форму и прописать все существенные условия, а именно:
- подробные сведения о приобретаемой недвижимости, позволяющие ее однозначно идентифицировать;
- адекватную цену имущества.
Если покупается земельный участок или строение, то дополнительно указываем их категории, а если жилое помещение — то и список лиц, которые могут им пользоваться (например, по договору долгосрочной аренды). Также пристальное внимание в договоре уделяем следующим фактам:
- основание права собственности на недвижимость, подтвержденное документами;
- наличие обременений (сервитутов, залогов);
- учитывая, что земля следует за зданием, прописываем «судьбу» участка под приобретаемым домом и, наоборот, при покупке земли перечисляем все строения на ней;
- порядок и способ оплаты;
- момент передачи недвижимости покупателю и составление передаточного акта;
- ответственность сторон при нарушении условий соглашения.
По общим правилам договор будет считаться заключенным с момента согласования условий и подписания его сторонами, а обязательным для третьих лиц — после государственной регистрации перехода права собственности.
Составление договора купли-продажи недвижимости — от 7 рабочих дней, 5 000 руб.
| Название | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Консультация по телефону | 0 руб. | Индивидуальный |
| Подробная консультация с анализом документов в офисе (скайпе и т.д.) | от 5 000 руб. | 1 час |
| Составление договора купли-продажи недвижимости | от 5 000 руб. | от 7 рабочих дней |
Составление договора купли-продажи недвижимости: от чего зависит стоимость
Без участия государства, в лице Росреестра, купить недвижимость не получится. Все сведения о недвижимом имуществе и его собственниках заносятся в государственный реестр. За это гражданам придется заплатить госпошлину в размере 2 000 рублей (для юридических лиц сумма на порядок больше).
Более того, в некоторых случаях придется потратиться и на обращение к нотариусу для удостоверения сделки:
- при купле-продажи доли общего имущества;
- если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу;
- если документы на государственную регистрацию передаются не лично, а отправляются по почте.
Услуга для обозначенных случаев обязательна, ее стоимость зависит от цены сделки (как правило, 0,5% от суммы, указанной в договоре, но не более 20 тыс. рублей).
Кроме того, если имущество приобретено в браке и продается одним из супругов, потребуется согласие другого супруга, которое также удостоверяется нотариусом. Услуга стоит 500 рублей (плюс-минус).
На этом обязательные платежи заканчиваются. Непосредственно само составление договора купли-продажи не требует обязательного участия нотариуса, достаточно соблюдения письменной формы (на практике распространено подписание сторонами одного документа в необходимом количестве экземпляров).
Такой самостоятельно составленный договор регистрирующий орган без проблем примет, конечно, если он правильно заполнен и содержит все существенные условия. Правда, даже если Росреестр принял договор и зарегистрировал переход права собственности, то нет никаких гарантий, что в дальнейшем не возникнут сложности (недвижимость с обременением, ограничения прав собственника, плохое состояние имущества и т.п.).
По большому счету Росреестру или нотариусу не важно, насколько сделка выгодна и какие условия не соответствуют вашим интересам. А вот для Земельного юриста — это первостепенно. Да и стоимость составления договора купли-продажи недвижимости у юристов нашей компании намного приятнее.
Нужен ли заверять ДКП у нотариуса
Ранее мы уже публиковали подробный материал о том, как и в каких случаях проводится нотариальная сделка, прочитать его можно на сайте DomClick.ru.
В законе определены случаи, когда ДКП должен быть в обязательном порядке удостоверен нотариусом. Во всех остальных случаях ДКП на недвижимость может быть заключен в простой письменной форме.
Основные случаи, когда нужен нотариус, если вы продаете или покупаете:
Долю в квартире или доме —
Квартиру вашего ребенка или человека, над которыми вы осуществляете опеку, —
Квартиру с условием, что вам будут пожизненно выплачивать средства на ваше содержание — ренту, —
В большинстве остальных случаев договор не надо заверять у нотариуса, достаточно соблюсти все требования, которые описаны в гражданском кодексе: указать стороны сделки, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия передачи.
Расторжение
По нормам ГК РФ расторжение договора купли-продажи недвижимости может осуществляться в любой момент по соглашению между продавцом и покупателем.
Закон допускает расторжение в одностороннем порядке, если одна из сторон допустила существенные нарушения прописанных условий.
До регистрации
Пока договор не прошел регистрационную процедуру, он не приобретает юридической силы для третьих лиц. Однако для продавца и покупателя документ вступает в силу с момента подписания. Поэтому для расторжения требуется выполнить следующие формальности:
- согласовать и оформить в письменном виде соглашение о расторжении договора;
- вернуть все полученное по сделке в исходное состояние — денежные средства возвращаются покупателю, а продавец вновь принимает во владение объект недвижимости;
- регистрировать в Росреестре такое соглашения не требуется.
Не обязательно указывать причины расторжения в дополнительном соглашении, достаточно обоюдного согласия сторон.
После регистрации
Добровольное расторжение договора возможно и после регистрационных действий. Однако дополнительное соглашение следует направить в службу Росреестра или МФЦ. Оно станет основанием для аннулирования записи о переходе права собственности в реестре ЕГРН.
Если стороны не достигли договоренности о расторжении, сделать это в одностороннем порядке можно через суд. Стоит учесть следующие нюансы:
- основанием является существенное нарушение условий сделки (например, нарушение сроков передачи денежных средств за объект недвижимости);
- договор расторгается судебным актом, который нужно направить в Росреестр;
- только после внесения изменений в реестр ЕГРН действие считается завершенным.
Обязанность по доказыванию оснований расторжения договора возложена законом на инициатора иска.
Сроки расторжения
Сроки завершения всех формальностей зависят только от сторон. При обращении в суд нужно учитывать период для рассмотрения гражданского дела (до двух месяцев), а также для совершения регистрационных действий в Росреестре (три дня, если расторжение происходит на основании судебного акта).
Последствия расторжения
В любом случае стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке. При аннулировании записи в ЕГРН юридическая сила договора утрачивается как для сторон, так и для третьих лиц. При обращении в суд истец вправе не только вернуть исходное состояние, но и потребовать возмещения убытков и упущенной выгоды. Обязанность по доказыванию убытков также возложена на него.
Внесение записи в ЕГРН об аннулировании договора купли-продажи сопровождается восстановлением в правах предыдущего владельца объекта.
Продавцу будет выдана выписка из госреестра, удостоверяющая возврат права собственности на недвижимость.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Комментарий к ст. 550 ГК РФ
Судебная практика по статье 550 ГК РФ:
- Решение Верховного суда: Определение N 304-ЭС15-18474, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли продажи недвижимости влечет его недействительность…
- Решение Верховного суда: Решение N АКПИ15-1048, Судебная коллегия по гражданским делам, первая инстанция
Согласно статье 550, пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами…
- Решение Верховного суда: Определение N 308-КГ15-13732, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами…
- https://blog.DomClick.ru/post/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-zachem-on-nuzhen-i-kak-ego-sostavit
- https://kvartira-dkp.ru/
- https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost
- https://zvonok-yuristu.ru/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/
- https://www.zaconoved.com/dogovor-prodazhi-nedvizhimosti/
- https://zemelniy-urist.ru/oformlenie-prav-sobstvennosti/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/kuple-prodazha-nedvizhimosti/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/
- https://pravoved.ru/journal/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/
- https://gkrfkod.ru/statja-550/
- https://www.zakonrf.info/gk/550/
1. Для договора продажи недвижимости установлена письменная форма в виде документа, составляемого в одном экземпляре, в котором должны быть указаны вид недвижимости (земельный участок, жилое помещение, производственное здание и т.п.), сведения о субъектах такого договора, основные условия договора, порядок его расторжения, ответственность за несоблюдение условий договора и невыполнение обязательств, реквизиты сторон.
Договор подписывается обеими сторонами. В случае если письменная форма договора продажи недвижимости не будет соблюдена, он будет являться недействительным и не повлечет за собой правовых последствий (см. Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014).
2. Судебная практика:
— Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014;
— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7749/14 по делу N А32-33846/2013;
— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;
— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;
— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 03АП-4379/14;
— Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 N 16АП-2848/14;
— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.09.2014 N Ф01-3523/14 по делу N А28-363/2014;
— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10490/14 по делу N А40-142353/2012;
— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 N 17АП-10654/2014-ГК;
— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 11АП-11125/14;
— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.1999 N А58-2153/98-Ф02-354/99-С1;
— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.05.2005 N Ф03-А16/05-1/947;
— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2000 N А78-5072-3/134-Ф02-1885/2000-С2;
— Определение Пермского краевого суда от 22.05.2012 по делу N 33-4232-2012;
— Постановление ФАС Уральского округа от 09.07.2012 N Ф09-4791/12 по делу N А71-4827/2011.