Подводные камни ДДУ

Что такое договор долевого участия?

ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.

Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Для чего создают ДДУ

Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья. Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле.

Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон. Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать.

ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком.

Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:

1. Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
2. Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

Указанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики. Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

Особенности оформления ДДУ, возможные риски при заключении

Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров. Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке.

Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:

• заключение, подписание ДДУ;
• оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
• возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
• передача завершённого объекта в эксплуатацию;
• приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.

Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства. В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков. Их задача сделать документы максимально прозрачными и снизить вероятность рисков, которые могут привести к неприятным конфликтам.

Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела. Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни. Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора — распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:

• цена за квадратный метр;
• цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
• сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд. Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей. Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

• требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
• снизить цену;
• потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

ВАЖНО!

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

• отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
• предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
• предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Достоинства и недостатки сделки

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку. Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ. Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:

1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка

Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.

Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта. О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “Как проверить застройщика и новостройку?”.

Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов. Конечно, хорошие отзывы — не гарантия того, что вам будет передан объект, соответствующий рекламным буклетам и всем строительным нормам. При нарушениях застройщиком строительных норм и договора дольщик вправе взыскать значительную компенсацию, однако для многих дольщиков в приоритете скорее въехать в хорошую, готовую квартиру. Поэтому при выборе застройщика стоит учитывать критерий качества выполняемых строительных работ.

Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает «творчество» застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

И самое главное – ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации ДДУ считается заключенным. Регистрация договора не составляет какого-либо труда, в связи с чем вполне можно отказаться от услуг по сопровождению регистрации, навязываемых некоторыми застройщиками.

Также, кроме существенных условий, в ДДУ включаются иные условия, отсутствие которых само по себе не влияет на заключенность и действительность договора: порядок общения сторон, рассмотрения их споров, права и обязанности и т.д. Так как их регламентация в Законе менее подробная, у застройщиков появляется «место для маневра». Одни застройщики включают в договор положение о том, что все споры с ним будут рассматриваться в суде, который более лоялен к компании, другие устанавливают трехмесячные сроки ответа на претензии, а некоторые даже прописывают возможность одностороннего изменения срока сдачи объекта или отказ от взыскания неустойки.

Во всем этом многообразии ухищрений нужно помнить, что на ДДУ распространяются положения Закона о защите прав потребителей. А согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Однако слепо надеяться на данное положение тоже не следует – не все суды признают недействительность условий договора, ущемляющих права дольщика, например, условий об определении исключительной подсудности споров или ограничения размера ответственности застройщика.

В связи с этим, нужно внимательно изучать договор перед его подписанием, обсуждая каждое спорное положение с застройщиком и, по возможности, с компетентным юристом. Опытный юрист по ДДУ сможет дать оценку рисков заключения ДДУ в редакции застройщика, оценить перспективы оспаривания определенных положений ДДУ в суде (если застройщик отказывается менять условия, а дольщику понравилась квартира (офис или иное помещение.) именно в этом жилом комплексе).

Помните, что даже полное соответствие ДДУ требованиям Закона не является панацеей от всех проблем, и только максимальная бдительность дольщика позволит ему в минимизировать свои риски.

В некоторых случаях застройщики, чтобы минимизировать свои риски, прибегают к другой схеме продажи новостройки — заключению договора участия в ЖСК. О том, что такое ЖСК, какие риски несет для дольщика данная схема, читайте в отдельной статье по ссылке.

Риск № 3: Замена ДДУ уступкой права требования

Нередко застройщики вместо ДДУ предлагают подписать договор уступки права требования по ДДУ. То есть застройщик реализует «своему» дольщику квартиры по ДДУ, а данный дольщик «продает» квартиры по договорам уступки. Такая схема, на первый раз вполне прозрачная, таит в себе ряд рисков.

О рисках заключения договора уступки по ДДУ читайте здесь.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Способы проверки строительной компании

Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика. Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:

1. Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.
2. Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
3. Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
4. Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
5. Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.

В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства. Следуя законодательству, застройщиком может быть только юридическое лицо, поэтому сведения о нём имеются в интернете.

Что делать, если застройщик вынуждает подписать документы

В первую очередь не поддавайтесь на давление и помните, что именно застройщик заинтересован в том, чтобы передать вам объект как можно быстрее. Потому что за каждый день просрочки начисляется неустойка в вашу пользу. Так что такое давление нацелено в первую очередь на покупателей, которые не знают закон. Скажите застройщику: «Нет проблем, не передавайте», — и уходите. Застройщик сам в скором времени пришлет вам односторонний акт приема-передачи объекта по почте.

Для получения одностороннего акта от застройщика надо обеспечить получение корреспонденции по тому адресу, который указан в ДДУ. Если вы переехали и не получаете корреспонденцию по этому адресу, вы должны письменно уведомить застройщика о новом адресе для направления корреспонденции. Лучше сделать это письмом по почте или передать застройщику под входящий штамп.

С односторонним актом, полученным по почте, вы без проблем зарегистрируете свое право собственности. Если застройщик вам акт не отправит, то право собственности всегда можно зарегистрировать через суд. Суд признает ваше право в судебном порядке. Сделать это можно одним иском с неустойкой, так что еще и заработаете. С таким решением суда вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре так же, как с актом приема-передачи. А за все время, пока застройщик тянул с подписанием акта, взыщите неустойку, которая многократно превысит ваши расходы на ведение судебного дела.

Были ли случаи, когда по договору невозможно определить срок передачи квартиры?

Сейчас редко такое случается. Раньше в практике такое встречалось часто.

Рынок стал более цивильный и крупные серьёзные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость ,которая была лет 8 назад — она точно ушла.

Сейчас договоры, в которых невозможно установить срок практически не встречаются.

Часто ли заключаются другие виды договоров под видом договора долевого участия в строительстве?

Да, заключаются. Есть ряд застройщиков, которые известны на рынке, которые работают не по схеме ДДУ. Например, группа компаний ПТК-30, которые работали через договоры займа с предварительным договором долевого участия. потом делали акт зачёта, для некоторых избранных клиентов делали ДДУ. Зачастую продавали квартиры, которые находились в залоге у банка, которые не были еще даже оплачены.

Либо, например, компания «Дискус». У них всё происходит через жилищно-строительные кооперативы. Здесь нет ответственности у застройщика за нарушение сроков передачи квартиры. Потому что клиент является членом кооператива, который как и все остальные вместе скинулись деньгами, грубо говоря, и строят дом. С кого вы будете спрашивать? С самого себя? Или с таких же членов кооператива как и вы? Деньги ушли с кооператива на подрядчиков. Даже, если вы что-то взыщите, до живых денег не получите. У кооператива нет денег. Деньги только от пайщиков. В этой ситуации всё работает исключительно на доверии бренду, компании, которая из года в год по такой схеме продолжала строить. И те кто ведуться на низкую цену — получают высокие риски.

Сейчас запрещено застройщикам продавать квартиры не по ДДУ. Как строительные компании обходят заключение договора долевого строительства?

Да, запрещено. Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

Задача таких организаций, которые это практикуют, сделать так, чтобы не было даже признаков и похожести на ДДУ.

Например, возьмём кооперативную схему. Есть кооператив, есть заявление на вступление в члены кооператива, есть членская книжка. То есть всё максимально всё сделано правдоподобно, чтобы доказать, что это действительно кооперативная схема строительства. И о ДДУ речи здесь никогда не шло и никто не обещал заключить такой договор. То есть все участники прекрасно осознают, что они идут не на ДДУ. Таким образом, это не обходная, а совсем другая форма строительства.

Кооперативная схема не запрещена. Займовая схема — запрещена.

Несмотря на запреты многие строительные компании продолжают обходить ДДУ. Потому что понимают, что люди, которые покупают квартиру, вряд ли пойдут жаловаться на застройщика. они в итоге всё же хотят получить эту квартиру, хотят, чтобы дом достроился. Они не хотят, чтобы компанию закрыли и их деньги остались в компании. Они будут сами молчать до тех пор пока не получат квартиру.

И только тогда, когда возникнут проблемы и квартиру не передадут в установленные сроки, только тогда они пойдут жаловаться и говорить ,что нас обманули.

Но это не совсем обман, это договорённость сторон. Одна сторона говорит, что я могу вам сделать дешевле, но по более опасной схеме, а другая сторона соглашается на риск. Но нужно отдавать себе отчет, что за низкой ценой могут стоять большие последствия.

ДДУ: НЕУСТОЙКА ЗА ПРОСРОЧКУ СДАЧИ КВАРТИРЫ — ОБ АРБИТРАЖЕ НЕ МЕЧТАЙ

Какие существуют схемы обхода заключения ДДУ?

Такие схемы считать бессмысленно и бесполезно, потому что всегда появляются новые. но всё же перечислим некоторые:

• вексельная схема;
• договор займа с последующим зачётом и с предварительным ДДУ;
• жилищно-строительный кооператив.

Можно ли в суде признать, что заключенный договор по обходной схеме в действительности является ДДУ?

Практика такая есть. Например, был договор займа, предварительный договор и договор переуступки. Но возник вопрос относительно того, что была ли отработана квартира со стороны подрядчика, мог ли подрядчик переступать данную квартиру, а также возник вопрос можно ли признать за дольщиком права на данную квартиру именно по ДДУ. Дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в спорах. И сказал, что в этих отношениях есть все признаки участия в долевом строительстве и необходимо признать право собственности на квартиру.

Также есть прецеденты с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом). В разных регионах практика складывается по разному. И есть прецеденты, где схему по ЖСК признавали ДДУ.