Права и возможности
После того, как оформлен документ, который нередко также называют общей доверенностью, человек, действующий на ее основании, получает право проводить достаточно много операций, связанных с жилплощадью:
-
сбор документации от имени владельца
-
отчуждение недвижимости;
-
сдача жилья в аренду;
-
решение вопросов в государственных и других инстанциях;
-
полноправное участие в операциях с квартирой;
Общая доверенность – не единственная возможность для передачи полномочий по управлению недвижимым имуществом. Вместо нее можно оформить и другие доверительные документы, например:
- разовый доверительный документ, предоставляющий возможность осуществления какой-то конкретной операции;
- специальная доверенность, которая составляется для ряда определенных действий на строго определенный период.
Эти доверенности чаще всего предоставляются, когда необходимо собрать и подготовить документы, необходимые для продажи, нередко в качестве поверенного в таких случаях выбирается юрист или риелтор. Но заключить сделку, связанную с отчуждением квартиры, без присутствия собственника можно исключительно при наличии нотариально заверенной «генералки».
Когда может потребоваться пользоваться доверенностью для покупки квартиры
Доверенность на покупку квартиры может понадобиться в следующих ситуациях:
- Доверитель болеет и не может самостоятельно заниматься покупкой квартиры. При этом потребность в жилье острая. Покупатель не может позволить себе ждать, пока он выздоровеет.
- Доверитель является инвалидом и физически не может заниматься данной процедурой. Обычно в таком случае основные переговоры проводятся лично между покупателем и продавцом, а доверенное лицо занимается сбором документом, осматривает квартиру и так далее.
- Доверитель не уверен в своих силах и опасается, что может просмотреть что-то важное. Он нанимает специалиста (юриста или риэлтора), который вместо него занимается покупкой жилья.
- У доверителя нет времени. Он активно работает, находится в командировке и так далее. Можно найти доверенное лицо среди родственников, друзей, знакомых или нанять специалиста. Обычно такая ситуация актуальна в том случае, если доверитель действительно зарабатывает большие деньги и если он хотя бы ненадолго перестанет работать, есть вероятность, что доход резко снизится.
- Доверитель находится в другом городе. Чаще всего потребность в доверенности возникает в том случае, когда доверитель территориально находится в другом городе или даже другой стране. Как следствие, лично заниматься поиском квартиры, ее покупкой и так далее ему, как минимум, неудобно. Доверенное лицо выполняет основные действия (ищет жилье, осматривает его, подготавливает документы, проверяет бумаги, полученные от продавца и так далее), а непосредственно договор подписывает уже доверитель. Могут быть и другие варианты.
Виды доверенностей на покупку квартиры
Выделяют два основных типа доверенностей: общая и генеральная. Обе могут использоваться для покупки квартиры, однако они несколько отличаются друг от друга. При покупке жилья посредством доверенного лица нужно заранее определиться, какими полномочиями наделять такого человека.
Обычная доверенность
Обычная доверенность предполагает выполнение конкретных задач. Они все четко прописаны в доверенности. Такой документ считается более надежным за счет того, что доверенное лицо жестко ограничено определенными рамками и не имеет права действовать от лица доверителя в любых не указанных в доверенности случаях.
Что может позволять делать доверенность
Формально, данный перечень не ограничен. Однако если говорить о тех действиях, которые встречаются чаще всего, то список допустимых функций доверенного лица может выглядеть так:
- Поиск подходящей квартиры. Этот пункт чаще всего доверитель все же оставляет за собой, так как только он знает, что именно ему нужно.
- Сбор и проверка документов. От покупателя нужен только паспорт и, иногда, выписка со счета в банке (чтобы подтвердить платежеспособность). А вот продавец обязан предоставлять достаточно обширный перечень бумаг. Их все обязательно нужно проверять, чтобы не попасть на мошенников или не получить ненужные проблемы.
- Подписание договора и других документов. Если доверенное лицо считается надежным человеком, ему можно разрешить подписывать договор купли-продажи, акт осмотра, акт приема-передачи, получать расписку от продавца и так далее.
- Регистрация права собственности. Чаще всего этим занимается лично новый владелец, однако данную задачу также может выполнять доверенное лицо.
- Расчеты с продавцом. Расчеты с продавцом – это очень важный момент, который практически всегда покупатель оставляет за собой. Но и это тоже может делать доверенное лицо.
Генеральная доверенность
Генеральная доверенность отличается от обычной только тем, что практически не имеет ограничений. Доверенное лицо по такому документу получает право заниматься покупкой полностью самостоятельно. Разумеется, оно может отчитываться доверителю о проделанной работе, однако решения принимает все равно само. Обычно генеральная доверенность имеет только одно конкретное ограничение: документ актуален только для всех ситуаций, связанных с покупкой одной конкретной квартиры.
В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры
Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:
- Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры
- Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась
- Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному
- Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына
- Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать
- Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
- и другие случаи.
- Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась
При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см. в Глоссарии – «Общая собственность супругов на квартиру»). Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.
Здесь важно не перепутать понятия доверенности на покупку квартиры от мужа жене (или наоборот), и согласия на покупку, которое один супруг дает другому. Например, доверенность на покупку жена выдает мужу в том случае, если сделку проводит муж, а квартира будет оформляться на жену или в долевую собственность. А если сделку проводит муж и оформляется квартира на него же (на мужа), достаточно письменного согласия жены на покупку. Это согласие подтверждает, что оба супруга в курсе того, на что тратится их совместный семейный бюджет.
Согласие супруга на покупку квартиры – это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который не участвовал лично в покупке. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной заметке – Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?
Доверенность на покупку квартиры на риэлтора
Отдельно стоит упомянуть вариант, когда за Покупателя действует риэлтор.
При сложных альтернативных сделках с недвижимостью, когда происходит, например, расселение коммуналки и выстраивается цепочка из нескольких квартир, увязанных в одну сделку, кто-то из расселяемых может всего лишь посмотреть предложенную ему квартиру и дать согласие на нее. Дальше риэлтор действует самостоятельно и оформляет указанную квартиру на имя Покупателя по выданной ему нотариальной доверенности.
В данном случае Покупатель (отселяемый из коммуналки персонаж) не платит денег за новую квартиру для себя, и может вообще не вникать в условия сделки (выстроенной цепочки). Он просто выдает риэлтору доверенность на покупку квартиры для себя, и получив право собственности, спокойно выезжает из коммуналки.
Другой вариант. Покупатель сам выбрал себе квартиру, договорился с Продавцом о цене и об условиях сделки, но не стал ждать пока тот подготовит все документы, а срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, оформил на него доверенность на право покупки, деньги за квартиру положил на аккредитив (для Продавца), и благополучно отчалил (уплыл в Антарктиду).
Риэлтор здесь занимается только оформительской работой – контролирует пакет документов, подписывает от имени Покупателя Договор купли-продажи квартиры, подает и принимает документы с регистрации, оплачивает необходимые госпошлины.
Аналогичная ситуация случается, например, и при покупке квартиры иностранцем в России.
Можно ли по доверенности купить квартиру в ипотеку?
Теоретически можно (т.е. законом это не запрещено). В случае оформления доверенности на покупку квартиры в ипотеку, доверитель в тексте самой доверенности указывает, что будет заключаться не просто Договор купли-продажи квартиры, а Договор купли-продажи с привлечением заемных средств. При этом, банк-кредитор должен дать «добро» на заключение такой сделки по доверенности.
Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?
Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у нотариуса. Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. (для родственников – дешевле, для посторонних – дороже).
Могут быть два варианта выдачи доверенности (по составу полномочий):
- на совершение всех действий, необходимых для покупки квартиры доверенным лицом (т.н. «генеральная» доверенность
- только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
В первом случае Покупатель (доверитель) позволяет доверенному лицу (поверенному) совершать любые действия, которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя. Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры, регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Передаточный акт.
Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:
- — доверяю купить квартиру в г. Москве и оформить ее на мое имя…
- — купить квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению…
- — предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…
- — совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег…, и т.п.
В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.
Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий, ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки (включая взаиморасчеты), но на подписание договора отправил своего представителя.
Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:
- — доверяю купить квартиру (точный адрес)…, по цене (точная цена)…
- — уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…
- — зарегистрировать право собственности на мое имя.
Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий, и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности. Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п.) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.
В чем преимущество генеральной доверенности перед остальными
Оформлять генеральную доверенность следует только на человека, в чьих действиях можно быть безоговорочно уверенным. С таким документом представитель сможет:
- производить осмотр предлагаемых вариантов и делать выбор в пользу определенного объекта недвижимости;
- вести переговоры с собственником, договариваться о цене;
- проверять документы, подтверждающие неоспоримость сделки;
- распоряжаться деньгами, выбирать наиболее подходящий способ оплаты;
- подписывать договор;
- оформлять передаточный акт;
- производить регистрацию права собственности в Росреестре.
При оформлении «общей доверенности» в тексте фигурируют фразы: «предоставляю право приобрести квартиру в г. N и производить все действия, связанные с выполнением этого поручения…», «доверяю купить квартиру и быть моим представителем в учреждениях: БТИ, Росреестре, территориальном отделении МФЦ, ЗАГСе, органах опеки и попечительства…; подписывать договор купли-продажи
Такая доверенность оформляется, если от лица всей семьи выступает супруг, или родители приобретают квартиру на ребенка за свои средства, но не доверяют столь сложный процесс неопытному сыну (дочери). «Генералка» незаменима, если супруги расстараются на длительный период (муж уходит в плаванье, экспедицию, на службу по контракту). В случае непредвиденной ситуации жена сможет распорядиться имуществом, не дожидаясь супруга. Поскольку покупка жилья — многоступенчатый процесс, один из этапов сделки можно перепоручить поверенному. Разрешается передоверить проверку юридической чистоты сделки, подписание договора и передаточного акта, регистрацию перехода права собственности или любой другой процесс. Так, например, если покупатель выбрал жилье, оформил предварительный договор, но вынужден уехать в командировку и не успевает дооформить сделку, оставшиеся процессы можно поручить третьему лицу в доверенности. Тогда в документе будет указано: «Доверяю подписать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу…; стоимость квартиры равна …», или же «зарегистрировать право собственности на имя …». Квартиру удобно покупать по доверенности, если планируется переезд в другой город. Так, например, работая в Рязани и планируя переехать в Москву, гражданин может нанять риэлтора в Москве и доверить ему приобретение недвижимости. Сам доверитель сможет продолжать работать и проживать по месту регистрации. Ему не придется бесконечно ездить из города в город, смотреть варианты жилья, истребовать справки и заниматься прочими делами, требующими временного пребывания в другом городе. Законодательством установлен четкий перечень случаев нотариального удостоверения доверенностей (пункт 1 ). Среди таких случаев находится и рассматриваемая нами ситуация. Это обусловлено тем, что данный документ связан: с заключением договора, предметом которого является недвижимое имущество, и с осуществлением государственной регистрации полученного права собственности. Есть случаи, когда полномочия по заверению может осуществлять:
Прежде чем составлять гендоверенность на квартиру, необходимо основательно все взвесить, помня о том, что человек, действующий на основании документа, получает полное право на все виды сделок с ней, включая отчуждение, сдачу в аренду, обменные операции, иногда – дарение и еще ряд операций. При этом наделенное такими возможностями доверенное лицо не обязано советоваться с собственником по поводу своих решений, и все сделки, проведенные на основании этого документа, будут признаны законными. Представитель собственника может заложить недвижимое имущество или инициировать внесение изменений в регистрационные документы, абсолютно легитимно ставя свою подпись под всеми подобными документами. Существует ограничение, связанное с дарением. Оно заключается в том, что передать в дар квартиру или другое имущество представитель может лишь в том случае, если доверитель предусмотрел это право в доверенности, при этом сообщив имя одариваемого лица. У доверенного лица также нет права завещать имущество от имени доверителя, поскольку для составления этого документа обязательно персональное присутствие завещателя и проставление подписи лично им. Присутствует, однако, исключение в данном случае – когда за собственника ставит подпись опекун, но эта процедура практически не применяется по отношению к генеральной доверенности. Если речь идет исключительно о продаже квартиры, в доверенности необходимо четко описать объект, точно указать его адрес и все регистрационные сведения. Важно также прямо обозначить те манипуляции с недвижимостью, которые предполагает доверенность, и перечислить полномочия представителя. Это ограничение необходимо для того, чтобы можно было перестраховаться от совершения доверенным лицом других действий в отношении этого объекта недвижимого имущества. Временной интервал, в течение которого общая доверенность будет оставаться действительной, четко оговаривается и явно прописывается в документе. Собственно, как показывает практика, чаще всего доверительные документы составляются на три года. Если же в договоре не обнаруживается даты завершения срока действия выписанной доверенности, договор считается действующим лишь в течение одного года. Документы без четкого срока действия нотариусы стараются не заверять, даже если клиенты стремятся убедить их в пожизненной актуальности документа. В документе обязательно указывается место, где он был выдан, дата, а также должна быть проставлена подпись нотариуса и печать. Ее наличие служит одним из главных подтверждений того, что бумага является законной и действительной. Вся информация о доверителе и представителе должна быть максимально полной. Более того, одна доверенность может быть составлена на нескольких официальных представителей. При этом им могут предоставляться либо равные права, либо четкий их набор – для каждого доверенного лица, все это указывается в документе очень подробно. Основным содержанием доверенности является информация обо всех поручениях и делегируемых полномочиях, которые может выполнять доверенное лицо. Чаще всего речь идет об отчуждении объекта недвижимости любым способом, который не запрещен действующим законодательством. Для этого необходимы полномочия на то, чтобы подавать любые документы, которые требуются для того, чтобы выполнить поручение надлежащим способом. Кроме того, как правило, доверенным лицам поручается представлять интересы доверителей в госорганах и негосударственных структурах, а также перед физическими лицами. Если в правоустанавливающей документации имеются данные о нескольких собственниках квартиры, эти данные обязательно указываются в документе. Более того, нотариус может запросить разрешение каждого из них на составление документа, что, фактически, означает их согласие на какие-то конкретные действия в отношении недвижимости. Для оформления доверенности необходимо обратиться к нотариусу с документами: Генеральная доверенность заполняется на фирменном бланке нотариуса, иные виды доверенностей можно составить самостоятельно, но лучше доверить процесс специалисту. Доверенность содержит следующую информацию: Основная опасность сделок, совершенных от лица поверенного, заключается в оформлении покупки по недействительной доверенности. Несмотря на работу сайтов, позволяющих проверить срок действия документа, информация не всегда приходит оперативно из-за возможных сбоев связи. Следует самостоятельно изучить информацию, почему доверенность бывает недействительна. Причин несколько: Возможна также отмена доверенности. Она совершается в нотариальной форме. На следующий день после внесения соответствующей записи в Росреестр нотариус обязан известить об отмене поверенного, а также третьих лиц, заинтересованных в сделке. Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины: Покупка или продажа жилья по доверенности имеет свои положительные и отрицательные стороны. К плюсам можно отнести возможность облегчить свою жизнь путем передачи обязанностей по сбору документов, подбору вариантов, оформлению и заключению договоров и многого другого. Но передача полномочий имеет множество минусов. Такие сделки считаются более рискованными, они требуют тщательных проверок.
Сделки по доверенности стоит проводить, если продавец физически не может добраться до МФЦ — например, по состоянию здоровья. Тогда логично встретиться у него дома, подписать документы, а затем с представителем отправиться на регистрацию. Если доверенность нужна только из-за того, что покупатель и продавец находятся в разных городах, лучше электронно зарегистрировать сделку. Можно провести её самостоятельно, если захотите разбираться в технических тонкостях процесса на сайте Росреестра, или обратиться в банк. Например, в «Сбербанке» электронная регистрация стоит от 7 900 до 10 900 рублей, в зависимости от региона Смысл электронной регистрации в том, что договор вы подписываете электронной цифровой подписью. Всё оформит банк, встречаться с продавцом не нужно. Срок регистрации зависит от региона и загруженности управления. Например, в Волгоградской области сделки через «Сбербанк» регистрируют за сутки. В Москве — за 9 дней. Риски Покупателя (доверителя) здесь связаны обычно с тем, что доверенное лицо, вопреки определению, оказывается недостойным доверия. И очевидно, что наибольший риск у Покупателя будет в случае выдачи генеральной доверенности на покупку квартиры. Здесь всегда найдется место для креатива мошенников. Например, доверенное лицо по сговору с Продавцом может приобрести на имя Покупателя старую дешевую квартиру, вместо новой и дорогой. При этом, средства по сделке переходят Продавцу как за дорогую квартиру. Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. А оспорить совершенную по доверенности покупку квартиры на этом основании он уже не сможет. Кроме того, доверенное лицо может даже без злого умысла, по невнимательности или юридической безграмотности, напутать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) будет иметь те юридические последствия сделки, на которые он не рассчитывал. Какая здесь рекомендация Покупателю? Если дело не касается внутрисемейного доверия, то не стоит без крайней необходимости выдавать доверенность (особенно, генеральную) на такое серьезное дело, как покупка жилья. Особенно посторонним людям (в том числе агентам). При этом, доверенность на регистраторов при покупке квартиры – это обычная практика рынка. Такое часто происходит, например, в альтернативных сделках, когда пакет документов сразу по нескольким квартирам поручают зарегистрировать (по доверенности ото всех участников) одному исполнителю, например, риэлтору или юристу. Здесь Покупатель практически ничем не рискует, и такая доверенность на регистрацию не нанесет ему ущерба. В остальных случаях, при оформлении доверенности на покупку квартиры со стороны Покупателя, ему самому следует задуматься вот над такими вопросами: Здесь все просто. Если способ передачи денег за квартиру Продавца устраивает, то ему без разницы, кто будет подписывать договор – лично Покупатель, или его доверенное лицо. Юридически обе подписи будут иметь одинаковые последствия. Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «липовой» (поддельной), недействительной или отозванной на момент совершения сделки, и этот факт вскроется уже после регистрации, то сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет владельцем своей квартиры. Поэтому, можно сказать, что Продавец в этом случае почти ничем не рискует. К слову, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым считается недействительной и доверенность на продажу Поскольку составление доверенности на распоряжение квартирой сопряжено с большим риском, нужно с огромной осторожностью подходить к выбору представителя, а также с большим вниманием вчитываться в каждый пункт документа. Надо отдавать отчет в том, что именно может сделать с квартирой представитель на основании доверенности. Если какой-то из видов доверенности выписывается на риелтора, необходимо убедиться в надежности агентства, которое он представляет, и безупречности репутации самого специалиста. В любом случае, важно предельно четко ограничить полномочия такого доверенного лица. По возможности, специалисты рекомендуют вообще отказаться от генеральной доверенности в пользу разового документа, предполагающего, например, право на сбор документации. Что касается проведения сделок, лучше, если собственник будет их заключать лично. Тем более, что многие потенциальные покупатели предпочитают не участвовать в заключении договоров по доверенности и нередко отказываются от таких квартир. Это обстоятельство является одной из причин, по которым собственнику приходится ощутимо снижать цену. Если возникают даже малейшие сомнения в благонадежности доверенного лица, лучше незамедлительно отозвать документ без объяснения причин и оправданий. Это сделать намного легче, чем потом пытаться решить сложные вопросы в судебном порядке.
Что дает разовая доверенность
Если находитесь в другом городе
Нотариальное заверение
Особенности документа: полномочия и ограничения
Требования к Доверенности
Сейчас можно выдать доверенность и на 10 лет. Рекомендую выдавать доверенность сроком не менее 6 месяцев, а то и более. Сейчас приостановка регистрации в Росреестре продлена до 6 месяцев.
Что указывается в документе?
Правила оформления доверенности
Образец доверенности на покупку квартиры
Когда доверенность на продажу квартиры недействительна
Признание документов и сделок ничтожными
Плюсы и минусы
Чем можно заменить доверенность
Риски Покупателя при покупке квартиры по доверенности
Риски Продавца при покупке квартиры по доверенности
Заключение: стоит трижды подумать
