Договор мены жилыми помещениями: образец, условия заключения, советы юриста

Что такое договор мены квартиры?

Договором мены признается соглашение, в рамках которого каждая из сторон сделки обязуется передать другой стороне недвижимый объект в обмен на другой недвижимый объект ().

Сторонами договора мены являются продавец и покупатель, которые одновременно являются участниками договорных отношений. Каждый из них отчуждает и передает право собственности на одно принадлежащее ему имущество и приобретает право собственности на другое имущество.

Часто к такому виду соглашения прибегают граждане, готовые обменять свои квартиры по одному договору. Причем это может быть жилье неравноценное. Например, обмен происходит трехкомнатной квартиры на двухкомнатную в одном районе. Площадь их разная, стоимость тоже. Тогда стороны договариваются о доплате и заключают соответствующий договор мены. Все договоренности отражаются в его пунктах ().

Особенности договора мены

Многие начинающие специалисты, работая на рынке недвижимости, плохо понимают различие между процедурой обмена квартир и составлением договора мены.

В дальнейшем, приобретая опыт и понимая различие, они просто идут по пути наименьшего сопротивления и действуют в соответствии со сложившимся стереотипом, а не с условиями рынка, которые предлагают многообразие вариантов имущественных сделок.

Обмен квартир осуществляется исключительно в пределах муниципальной собственности, предназначен для не приватизированных квартир и имеет ограниченный спектр применения. Подробнее об обмене приватизированных и не приватизированных квартир, здесь.

В отличие от него договор мены жилого помещения имеет достаточные возможности непосредственного перевода собственности от одного владельца к другому.

Особенность этого договора в том, что стороны, его заключающие, одновременно отчуждают и приобретают право собственности. Поэтому дифференцировать стороны несколько сложнее, что требует профессионального вмешательства со стороны опытного юриста.

Отличие договора мена от других типов договор подробно описаны в этом материале.

Основной момент, на который необходимо ориентироваться в подобном случае – все положения договора должны быть тщательно продуманы и выверены.

После подписания и регистрации договора, он должен быть исполнен с точностью. Если одна из сторон попытается отказаться от выполнения условий договора – другая может принудить её к исполнению в судебном порядке.

Чем мена отличается от обмена?

В этом и состоит главное отличие такого договора от договора обмена, при заключении которого два владельца квартир обмениваются правами собственности на их. Сделку по обмену квартир могут заключить только наниматели неприватизированного жилья.

Договор обмена, в отличие от договора мены, оформляется с помощью специальных обменных ордеров. Также для совершения этих сделок заключаются разные вид договоров — в первом случае понадобится составить договор мены квартир, во втором, соответственно — договор обмена квартир.

В каких случаях требуется договор

Люди часто заключают договор обмена жилыми помещениями с доплатой разницы в стоимости жилья.

Есть такие варианты обмена:

1. обмениваются два объекта, различающиеся по площади: бывший владелец меньшего жилья получает доплату в разнице;
2. обмениваются два объекта, различающиеся по престижности района: бывший владелец жилья в менее престижном районе получает соответствующую доплату.

Порядок заключения соглашения состоит из следующих шагов:

1. подбор варианта для совершения обмена;
2. согласование условий процедуры;
3. составление текста документа, его подписание;
4. составление акта приема-передачи объекта, где описывается состояние жилья, дефекты, перечень имущества (предметы быта и интерьера, мебель, сантехника);
5. подготовка документов и их предоставление в Росреестр для регистрации договора;
6. получение выписки, удостоверяющей факт перехода права собственности на жилье.

К договору мены применяются стандартные правила купли-продажи. После его подписания происходит передача имущества. Для того чтобы зафиксировать факт перехода прав и предотвратить возникновение спорных ситуаций в будущем, следует составить акт приема-передачи жилплощади. В этом акте нужно прописать такие сведения:

• информация об участниках сделки;
• основание для проведения сделки;
• дата приема-передачи;
• имущество, оборудование, которое бывший собственник передает вместе с жильем новому владельцу;
• положение о ремонте жилья.

Акт подписывается обоими участниками.

Необходимо составлять акт 2 раза, поскольку переходят две квартиры.

Законодательное регулирование договора мены (ГК РФ)

Правовая основа договорных отношений в случае мены квартиры, изложена в Гражданском кодексе. В частности следует учитывать следующие нормы ГК РФ:

• п. 1 ст. 567 – обе стороны обязуются по договору мены передать один товар в обмен на другой;
• п. 2 ст. 567 – каждая из сторон является покупателем и продавцом товара;
• гл. 30 – применяются правила аналогично сделки купли-продажи;
• пп. 1 п. 1 ст. 161 – договор мены заключается в простой письменной форме.

Какие варианты обмена допускает закон

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

• прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
• обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Определение основных условий обмена

Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

• какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
• если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены.

  Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.

  Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.

• собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
• составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).

Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

Форма договора

К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.

Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:

• когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
• отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).

Виды договоров мены

Есть несколько основных разновидностей договора мены, в число которых входят договор мены квартиры с доплатой, мены квартиры с несовершеннолетним и договор мены долей квартиры. Также можно заключить договор мены квартиры на земельный участок.

С доплатой

При заключении такой сделки в договоре необходимо указать размер доплаты и порядок осуществления расчетов.

Сумма доплаты определяется на основании независимой оценки жилых помещений. Можно предусмотреть оплату не только в деньгах, но и в ценных бумагах. Также доплата может быть осуществлена путем передачи одной стороной сделки в собственность другой какого–либо имущества. В таком случае необходимо прописать в договоре не только сроки, но и порядок передачи.

Долей квартиры

Как и в случае с куплей–продажей недвижимости, для заключения такой сделки понадобится согласие всех собственников долей квартиры.

Также в этом случае необходимо предоставить дополнительные документы — нотариально заверенное соглашение об определении долей, которое было зарегистрировано в Департаменте муниципального жилья и справку об оценке стоимости жилого помещения из БТИ с указанием долей всех собственников.

В самом договоре нужно указать, какая доля принадлежит участнику сделки.

С несовершеннолетним

Если в сделке участвуют несовершеннолетние, для ее заключения понадобится распоряжение местных органов власти.

Чтобы получить его, нужно обратиться в отдел опеки и попечительства. Если один из участников сделки не достиг возраста 14 лет, договор от имени такого лица заключают его родители или иные законные представители.

На земельный участок

В общем и целом правила мены земельного участка, установленные законодательством, мало отличаются от правил мены квартиры. Соответственно, мало отличается и сам договор, в нем просто понадобиться указать вместо данных одной из квартир информацию о земельном участке.

Мена или обмен квартир могут стать отличным решением для тех, кто хочет осуществить переход права собственности на квартиры. Однако нужно иметь в виду, что прямой обмен — это тонкий инструмент, воспользоваться которым бывает непросто. Операция будет успешной только в том случае, если все участники сделки в полной мере готовы к сотрудничеству.

Для того, чтобы упростить процесс и правильно составить договор, можно обратиться к риелтору, а также в центр оформления сделок — это позволит сэкономить не только время, но и деньги. Ведь ошибки, совершенные при поиске подходящего варианта и составлении документа, могут обойтись очень дорого.

Необходимые документы

Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру? Требуемые документы следующие:

1. Правоустанавливающий документ. Он может представлять собой ордер, договор обмена, договор купли-продажи и подобные им.
2. Право удостоверяющий документ – свидетельство о праве собственности.
3. Предоставление технических характеристик. Они опираются на кадастровые планы и паспорта, справки из БТИ.
4. Гражданские паспорта сторон.
5. Заявление о том, что сторона не состоит в браке либо нотариально удостоверенное разрешение со стороны супруга (супруги).
6. Справки об отсутствии обременений.
7. Если стороны осуществляют родственный обмен – документы, подтверждающие родство.
8. Для представителей – удостоверенная нотариусом доверенность.

Как правильно составить договор мены?

Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:

• обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
• максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
• стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
• сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
• порядок освобождения обмениваемых площадей.

К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.

В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.

Содержание договора

В тексте документа потребуется отразить следующие сведения:

• город, дата составления;
• информация об участниках: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
• информация о предметах соглашения: адрес, номер квартир, основания для возникновения права собственности;
• права и обязанности участников сделки;
• дата проведения сделки;
• порядок решения спорных ситуаций;
• условия доплаты (при наличии такой договоренности);
• подписи сторон.

Права и обязательства участников сделки включают в себя такие:

1. передача имущества в подобающем виде в установленные законом сроки;
2. получение доплаты при достижении договоренности об этом;
3. право требовать аннулирование действия соглашения, если один участник передал имущество другому, а тот лишился объекта из-за залога, ареста или другого обременения;
4. предоставление достоверной информации об объектах.

Допустимо указывать и другие права и обязательства, применимые к конкретной сделке.

Условия договора

В соглашении должно быть указание о предмете. Если он не указан или прописан неоднозначно, в результате чего его нельзя выделить из остальной массы недвижимости, то документ становится ничтожным.

Положение о предмете сделки должно содержать идентифицирующие признаки жилья:

• наименование объекта – дом, квартира, комната;
• количество комнат;
• адрес расположения объекта;
• площадь объекта.

Указание о предмете – единственное существенное условие в договоре мены. Стоимость, обязательства и иные пункты существенными не являются – при их отсутствии документ все равно обладает юридической силой.

Заверять готовый документ у сотрудника нотариального агентства необязательно. Достаточно составить текст от руки или в печатном варианте, после чего проставить подписи. При соблюдении условий договор принимает законную силу, но при желании участники вправе обратиться к нотариусу за заверением.

Предварительный договор мены квартиры

Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены. На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт. Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи. Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены

Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).

Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).

Частные случаи обмена жилыми помещениями

К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

• одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
• квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
• у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении ( Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.

Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире ( Федерального закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация

Для того чтобы сделка с недвижимостью была законной, данные должны быть внесены в ЕГРН, в противном случае, сделка, заключенная без государственной регистрации, признается недействительной.

Нюансы процедуры

В ЕГРН регистрируется не сам договор купли-продажи или мены, а права собственности на жильё. Однако, поскольку основанием для изменения объёма прав и круга лиц, которым они принадлежат, являются именно договора, они должны быть предоставлены в Росреестр.

Процедура в целом выглядит таким образом:

• Сторона, регистрирующая право, оплачивает пошлину и подаёт в регистрирующий орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
• Орган вносит запись в ЕГРН о новых правах на недвижимость.
• Сторона получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую её права.

Куда обращаться?

Подать документы на регистрацию можно следующими способами:

1. Обратиться на приём в местное отделение Росреестра.
2. Подать заявление через МФЦ типа «Мои документы».
3. Подать заявление в электронном виде через портал «Госуслуги» (потребуется регистрация и подтверждение аккаунта там).

Какие нужны документы?

Для регистрации права собственности потребуется:

• Заявление.
• Экземпляр договора, подписанный обеими сторонами, с прилагающимся передаточным актом.
• Паспорт заявителя.
• Квитанция об оплате госпошлины.

При необходимости регистрирующий орган может затребовать и дополнительные документы.

Сроки и стоимость

Однако если документы подавались через МФЦ, срок увеличивается ещё на 2 рабочих дня, требующихся на передачу документов в Росреестр и обратно. Стоимость регистрации установлена НК РФ. По состоянию на 2018 год она равна 2000 рублей.

Осуществление доплаты

Так как в договоре указывается стоимость квартир, устанавливается доплата в виде разницы между указанной стоимостью. Её сумма и факт наличия вносятся в пункт условий осуществления сделки.

Здесь потребуется представить сведения:

• в какой форме (валюте) она будет передана;
• в соответствии, с какими сроками;
• каким образом.

Наличие юриста при осуществлении мены с доплатой особенно уместно, так как он не только поможет составить договор обмена квартиры с доплатой, но и может оказать представительскую помощь при передаче денег.

В некоторых случаях удобно воспользоваться банковской ячейкой, куда одна сторона вкладывает оговорённую сумму, а другая изымает её после подписания договора.

Констатация получения денег очень важна, ведь в случае расторжения договора, деньги придётся возвращать, а для этого необходим подтверждённый документально факт их передачи.

Ни в коем случае не рекомендуется занижать размер передаваемой доплаты, например под предлогом снижения выплаты налогов или скрывать её факт.

Поговорим о нюансах

Некоторые договоры содержат дополнительные элементы, что продиктовано особенностями имущественной сделки. Например, одна квартира может обмениваться:

• на две;
• на земельный участок (ЗУ);
• на частный дом.

При обмене одного объекта на две квартиры, договор составляется так же как стандартный, но поясняется, что одна из сторон договора предоставляет два объекта.

Далее надлежит указывать конкретные сведения о квартирах и их технические характеристики.

В условиях мены определяется наличие доплаты, при её отсутствии, стоимость одной квартиры не должна существенно отличаться от двух, представленных к обмену с другой стороны.

Если квартира обменивается на земельный участок, этот момент указывается уже в наименовании договора.

Далее указываются технические характеристики квартиры как объекта, представленного к сделке одной стороной и технические характеристики ЗУ, отражённые в представленных документах:

• межевое дело;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• право удостоверяющий документ.

Остальные пункты прописываются по аналогии с обычным договором. Но необходимо иметь в виду, что ЗУ должен быть оформленным в собственность.

Если квартира обменивается на частный дом, основное внимание необходимо обратить на право собственности на землю. Если земля в постоянном пользовании, переоформить в результате обмена её нельзя.

В таком случае в договоре указывается представленный стороной для обмена частный дом, расположенный на участке, находящемся (указать право пользования). Таким образом, ЗУ исключается из условий обмена.

Если дом расположен на участке, находящемся в собственности, договор составляется на два объекта недвижимости (дом и ЗУ), представленных одной из сторон в обмен на квартиру.

Технические характеристики дома должны совпадать с техническими характеристиками квартиры, а сведения о ЗУ основываться на межевом деле.

Если вас интересует составление договора мены долей недвижимости, читайте эту статью.

Обмен между родственниками

Тем не менее, если обмен неравноценного жилья производится без доплаты – УФНС, скорее всего, не будет ставить препятствия к подобной сделке.

Освобождение от налога или льготное налогообложение не предусмотрено. С этой целью можно воспользоваться дарственной.

В том случае, если одна из квартир не приватизирована, родственный обмен может стать достойным выходом, при условии разрешения на обмен со стороны администрации.

При родственном обмене необходимо быть очень внимательным, так как первое впечатление от сделки со временем развеется, и родственники могут стать не менее агрессивными оппонентами, чем прочие лица.

Малейшее нарушение, допущенное при составлении договора, может стать источником больших неприятностей.

Основания для признания документа недействительным

К ним относятся следующие:

• кто-либо из участников сделки лишен дееспособности;
• одна из сторон – несовершеннолетний, который участвует в сделке не по своей воле, а разрешение со стороны сотрудников органов опеки не получено;
• существенное условие о предмете сделки не прописано или указано несоответствующим образом;
• сделка была притворной, мнимой – к примеру, для ухода от налогообложения.

Практика показывает, что необходимость лишить договор действительности часто возникает из-за противоправных действий кого-либо из участников сделки. К примеру, один из владельцев квартиры умолчал о том, что на его жилье наложено обременение в виде ареста, залога.

Пострадавшей стороне для защиты нарушенных прав приходится обращаться в суд. В качестве доказательств можно использовать:

• свидетельские показания;
• свидетельства, справки;
• экспертные заключения.

Инициаторами судебного разбирательства могут стать родственники участника сделки. К примеру, владелец доли решил обменять ее на другое имущество, однако не получил письменного разрешения со стороны совладельцев.

Если договор мены признан недействительным, то есть 2 варианта развития событий:

1. восстановление первоначального состояния, возвращение сторонам полученного имущества друг другу;
2. конфискация имущества, если кто-либо из сторон совершил противоправное действие (вероятно вмешательство сотрудников правоохранительных органов).

Если в квартире есть недостатки

При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния. Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации. В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.

Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми. Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным. Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно. Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.

Расходы

При обмене квартиры участник понесёт следующие расходы:

• Оплата услуг посредника, если он обращается к риэлторам.
• Оплата нотариальных услуг, если требуется согласие от супруга на сделку.
• Налог согласно .
• Госпошлина на регистрацию.

В целом, если обменивается дорогостоящее жильё, расходы могут достигнуть десятков тысяч рублей. Точный размер надо считать в каждом случае отдельно. Процедура обмена жилья может осуществляться разными способами. Главное при этом – соблюдение норм законодательства и внимание на каждом этапе сделки.

Плюсы и минусы договора мены

Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.

К плюсам отнесем:

• нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
• при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
• равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
• в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

К отрицательным:

• при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
• получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
• недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.

Судебная практика по договору мены

В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

1. Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
2. Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.