Договор ЖСК при покупке квартиры в новостройке: плюсы и минусы

Договор ЖСК — что это такое?

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

Понятие механизма ЖСК

Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение лиц (физических и юридических), основанное на добровольном волеизъявлении. Главная цель подобного механизма — удовлетворение потребности заинтересованных лиц в получении жилого пространства и управление площадями в кооперативном объекте.

ЖСК может выступать как застройщик. Тем не менее, подобные кооперативы довольно редко занимаются непосредственно строительством. Чаще всего для возведения объекта нанимаются специализированные организации.

Особенности организации и регулирования ЖСК

Решение создать объединение принимается непосредственно учредителями, которые и становятся его членами после процедуры регистрации организации. В соответствии с положениями действующих законодательных норм, в состав объединения должно входить не менее пяти участников. Максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству жилых площадей (квартир) в объекте, который был приобретен кооперативом. В состав объединения имеют право войти юридические и физические лица (граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста).

Правовое урегулирование норм объединения основывается на положениях Жилищного и Гражданского кодексов РФ, пунктах устава организации.

Когда и в каких случаях заключается?

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

С кем ЖСК заключает соглашение?

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Приобрести новостройку можно также путем:

• составления договора займа;
• оплатой векселями;
• предварительно составленного договора купли–продажи;
• договора долевого участия;
• договора переуступки потребительских прав.

Как правильно заключить?

Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

В обязанности кооператива входит:

• обслуживание дома;
• содержание дома;
• произведение расчетов по коммунальным услугам, по желанию собственников.

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

• содержание жилого помещения в надлежащем виде;
• соблюдение правил по технике безопасности;
• своевременное внесение платежей за коммунальные услуги, затраты, связанные с ремонтом, прочими нуждами дома;
• перепланировка квартиры возможна только с разрешения кооператива.

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

Пошаговая инструкция

1. Изучите, с кем именно вам придется подписывать договор ЖСК (образец можно скачать выше). Обратите внимание на репутацию застройщиков, инвесторов.
2. Запросите договор, который должен быть составлен между ЖСК и застройщиками, изучите документы. Должен быть прописан пункт о том, каковы риски в случае расторжения договора между ЖСК и компанией по причине невыполненных обязательств кооператива. Застройщик вправе отказать в передаче квартир, даже если это оговорено в договоре.
3. Ознакомьтесь со своими возможностями как пайщика, какую квартиру по площади, этаж, участок должен вам представить кооператив.
4. Проверьте документацию у застройщика, попросите ознакомиться со свидетельством права собственности на земельный участок, предназначенный под строительство дома, разрешение на застройку, срок его действия декларацию на проект.
5. Узнайте, не является ли выбранное вами ЖСК банкротом. Постарайтесь закрепить свой статус пайщика, подав заявление в ЖСК и вступив в его члены. Ваше заявление должно быть рассмотрено и утверждено членами кооператива. С вас потребуют уплату членского взноса.
6. Вы должны соблюдать все условия ЖСК, приписанные в уставе, иначе можете быть автоматически отчислены, о чем даже не будете знать наверняка.
7. Внесение паевого взноса не значит заключение договора, сделка ничтожна, суд может вынести решение не в вашу пользу.
8. В целях безопасности от непредвиденных нюансов потребуйте расписку в заверенном виде о том, что вы действительно являетесь пайщиком и уплатили взнос.
9. Сохраняйте чеки по последующим платежам, целевым и членским взносам.
10. Обратите внимание на предмет договора в документе. Что получит пайщик в итоге, должно быть четко прописано. Осведомитесь, как будет происходить передача будущей недвижимости.
11. Все пункты должны быть отражены в уставе. Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми пунктами, поэтому предварительно внимательно читайте устав, возможно за разъяснениями обратитесь к юристу. В казусных случаях при судебном разбирательстве сослаться на неосведомленность у вас не получится, ведь вы же читали условия договора и основной закон ЖСК?
12. Изучите закон, чтобы знать, как действовать при неблагоприятном развитии ситуации.

    На практике пайщикам редко удается получить компенсацию через суд, если сдача дома задерживается, равно, как и потребовать компенсацию с ЖСК в случае несоблюдения условий договоренности.

13. Кооператив имеет право повысить стоимость жилья за 1 квадратный метр. Обратите внимание, стоимость строительства должна быть обозначена в договоре и зафиксирована. Взимать дополнительно средства легально кооператив может только при принятии такого решения на собрании. Все это должно проходить в открытой форме, чтобы были свидетели, подтверждающие решение о повышении взносов.
14. Узнайте, кто будет оплачивать коммунальные услуги, часто такое обязательство берет на себя ЖСК, а потом высчитывает с пайщиков. Однако, от введения дома в эксплуатацию до заселения жильцов проходит много месяцев. За что же тогда вы будете платить, если пока не пользуетесь услугами?
15. Изучите, при каких условиях можно покинуть жилищно-строительный кооператив, договор должен содержать данный пункт. Основанием для исключения вас из числа пайщиков служит неисполнение принятых вами обязательств, просрочка по взносам более 1 месяца, за каждый просроченный день с вас могут потребовать до 0,2% неустойки.
16. Вы можете выйти из кооператива, если сроки строительства затягиваются или недовольны застройщиком дело добровольное. При этом вам вернут паевой взнос, но вступительные и членские вы можете не увидеть, если члены кооператива найдут хоть малейшую зацепку для того, чтобы их не выплачивать, например, за неустойку, повышения вдруг оплаты за коммунальные услуги и т.д.
17. Некоторые ЖСК могут удержать до 10% за так называемые их труды хлопоты. Подводных камней при вступлении достаточно, прав у пайщика меньше, чем например, у дольщика в ДДУ. Пайщик не может изменить пункты в договоре, имеет сложности при отстаивании правды в суде в случае так и неполученного обещанного жилья.
18. Конечно, не все застройщики хотят сотрудничать с ЖСК только для того, чтобы обмануть. Меньше сбора документов, регистрационной волокиты, что безусловно, привлекает как застройщиков, так и пайщиков. По причине быстрого оформления квартир, отсутствия регистрации в госорганах, растет процент неразрешенных вопросов, рисков, различных нюансов, государство не может защитить пайщика, ведь в кооператив он вступил добровольно.
19. Перед вступлением грамотно изучайте всю документацию, обращайте внимание на все детали при подписании договора, на все действия ЖСК требуйте документальное подтверждение, морально подготовьтесь к тому, что в ответе вы сами за себя.

Пункты документа

1. Информация о взносах.
2. Сроки строительства.
3. Данные о застройщиках и инвесторах.
4. Гарантии (если таковые имеются).
5. Разрешение на строительство и сертификаты организации.

Изучив всё это, гражданин примет решение о том, выгодно ли ему вкладываться в жильё таким способом.

Нюансы заключения и регистрации договора

При вступлении в кооператив пайщики не застрахованы от перепродажи своих квадратных метров третьим лицам, поскольку договор не регистрируется в Росреестре. Также они не могут влиять на сроки строительства, сумма оплаты будущей квартиры никак не фиксируется, возможны большие переплаты. При подорожании строительного материала, даже при фиксировании общей суммы, взносы пайщиков ЖСК может увеличить, причем согласие самого пайщика не требуется, то есть по-своему усмотрению.

Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста, разбирающегося в данном деле.

Отдельной проверки требует документация на земельный участок, предназначенный под строительство, немало было случаев, когда застройщики строили дома на площади, не разрешенной документально к застройке. Сотрудники Росреестра не давали на то разрешения, дольщики были просто введены в заблуждение, оставались без своих средств, и просто обманутыми.

Перед тем, как вступать в кооператив, важно проверять все документы, имеющиеся у него, лучше вместе с юристом.

Участок под строительство должен принадлежать кооперативу, быть его собственностью с правоустанавливающими на то документами, аренда возможна, но чревата негативными последствиями.

Вы можете вступать в члены кооператива, можете отказаться. Если вступите, то сможете принимать участие в общественной жизни дома, решать совместно вопросы по ремонту, содержанию дома, хотя все на ваше усмотрение. При выплаченном пае предыдущими хозяевами квартиры нюансы исключены, можно жить спокойно.

Но как быть, если все не так гладко? Почему застройщик сегодня повсеместно, разными способами и уловками старается привлечь граждан вступить в кооператив? Это выгодно, над недобросовестными застройщиками просто нет контроля. Если кооперативом нанимается подрядчик со стороны, то при несогласованиях с застройщиком, строительная фирма вправе не передать построенный дом ЖСК до тех пор, пока обязательства по финансированию не будут исполнены, средства выплачены в полном объеме.

При подобных проблемах пайщик может просто остаться без жилья. Даже при расторжении договора с кооперативом быстро вернуть деньги не получится, средства возвратятся только после продажи ваших метров с учетом всех штрафов и неустоек. Все это может затянуться на годы, вы потеряете часть вложенных средств, можете долго ждать свои кровные уже вложенные ранее финансы

ЖСК: Решение квартирного вопроса смотрите в следующем видео:

Плюсы механизма ЖСК

Данная форма взаимодействия застройщика и потенциального покупателя привлекает следующими положительными аспектами:

• Покупатель имеет возможность получить длительную рассрочку в сфере оплаты жилья. Паевые взносы могут выплачиваться на протяжении нескольких лет непосредственно после завершения строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию. Следует отметить, что действующими нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена такая обязанность, как выплата полного объема средств до момента завершения строительства объекта.

• Механизм ЖСК привлекает следующим фактором: если компания-застройщик по каким-либо причинам не в силах выполнить возложенные обязательства (например, застройщик, создавший объединение, разорился в процессе строительства), члены организации имеют право самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительные работы.

• По окончанию строительных и ремонтных работ права на управление жилым объектом автоматически переходят к членам объединения.

• Пайщики могут принимать участие в таких процессах, как управление строительством объекта и последующая эксплуатация площадей.

• Члены объединения могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации кооператива. Соответственно, каждый из участников вправе отслеживать расход средств, вложенных в строительство объекта.

• Компании-застройщику предписывается соблюдение как нормативных, законодательных актов, так и положений, продиктованных уставом кооператива и его участниками.

• Паевые взносы не облагаются налогами и могут выплачиваться в рассрочку без процентов.

Минусы механизма ЖСК

Чтобы в максимальной степени обезопасить себя при покупке жилья, заинтересованная сторона в обязательном порядке должна изучить положения о кооперативе и пункты устава ЖСК. В качестве недостатков подобного механизма можно назвать следующие аспекты:

• Договора о накоплении паев – это документы, не подлежащие стандартной процедуре государственной регистрации. Таким образом, существует вероятность «двойных продаж». Однако подобные ситуации возможны исключительно в случаях, если компания применяет «серые» механизмы реализации жилых объектов (например, продажа недвижимости происходит посредством заключения предварительного договора купли/продажи).

• Отношения застройщика и пайщиков не подпадают под регламент закона «О защите прав потребителя». Лица, участвующие в подобного рода объединениях, не имеют права привлекать кооператив к ответственности, если сроки строительства были сорваны или обнаружились какие-либо недостатки в объекте после сдачи его в эксплуатацию. Единственное решение проблемы – в договоре паенакопления следует прописывать дату завершения строительных работ и указывать гарантийный срок на готовый объект.

• Пайщик, вступивший в объединение, получает больше обязательств (в том числе и финансового плана). Например, участие в общих собраниях, выплата дополнительных взносов в случае убытков, выплата членских или вступительных взносов и так далее.

• Могут возникнуть проблемы с банковскими учреждениями, так как не каждый банк предлагает услугу кредитования пайщиков.

• При выходе из состава ЖСК пайщик может претендовать исключительно на ранее уплаченную сумму взноса. Следует заранее ознакомиться с положениями устава, регламентирующими процедуру возврата средств и выплаты штрафов. В уставе также должна содержаться информация об условиях и сроках возврата паевого взноса.

• В случае, если общее собрание большинством голосов примет решение об изменении стоимости объекта, стоимость жилой площади в этом объекте также будет изменена.

• Член кооператива вправе продать свой пай исключительно с согласия общего собрания ЖСК (путем выхода прежнего пайщика и вступления нового участника).

Основными критериями выбора ЖСК принято считать надежность и репутацию кооператива. Потенциальный пайщик обязан не только внимательно ознакомиться с тематической документацией, но и пообщаться с действующими членами кооператива.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
2. Существует опасность двойных продаж.
3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Риски

Вступая в ЖСК для строительства и покупки жилья в новостройке, гражданин несет определенные риски:

• Невозможность завершения строительства или оформления жилья из-за проблем с документами.
• Повышение расходов на строительство.
• Застройщики или инвесторы не несут ответственности пред членами товарищества.
• Специальный орган контроля или институт правовой защиты участников отсутствует.
• На общем собрании ЖСК решают какую именно квартиру получает участник.

Расторжение

По актуальному законодательству, вы можете добровольно прекратить свое членство в ЖСК на основе заявления, которое направленно по адресу ЖСК. В этом документе Вы оповещаете кооператив о выходе и требуете выплату внесенного вами взноса. Такая заявка направляется заказным письмом с уведомлением о получении, чтобы в будущем можно было доказать сам факт отправки, либо другим способом, который подтверждает факт направления и получения письма адресатом. О заявление на выход и вступление в ЖСК, а также о жалобе вы можете прочитать тут.

Порядок возвращения паевого взноса определяется уставом ЖСК. При этом устав ЖСК может не предусматривать сроки возврата, превышающие 2 месяца со дня принятия жил.коопом решения об исключении члена. Если же кооператив не перечисляет обратно сумму внесенного пая, можно обращаться в суд. Так же можно потребовать возврат процентов за использование финансов.

Что касается издержек ЖСК, 20% от суммы зачисленного паевого взноса, вопрос спорный. Нужно ознакомиться с формулировкой пунктов договора, определяющего права ЖСК на удержание части денег, а также тезисы устава. Судебная практика показывает, что при вынесении вердикта суды часто ссылаются на то, что справедлив принцип свободы договора, и что закон не определяет нормы, которые запрещают ЖСК не возвращать часть внесенного пая. Более того, закон предоставляет ЖСК право на установку условий выплат.

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

• Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
• Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

• детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
• ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
• удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
• обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
• внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.