Коммерческая ипотека. Как взять коммерческую ипотеку

Коммерческая ипотека для малого бизнеса и ИП

Что это такое

Коммерческая ипотека является кредитом, который выдается обычно на продолжительное время на приобретение недвижимого имущества для ведения дела, передавая в залог покупаемую недвижимость или уже иную имеющуюся в собственности клиента.

Коммерческий ипотечный займ необходим для открытия нового бизнес-проекта или расширения деятельности.

Если правильно подходить к ведению деятельности, то расходы на ипотечный кредит (проценты за пользование денежными средствами, затраты на страховку и оценку) окупятся.

Процедура представления коммерческой ипотеки регулируется федеральным законом от 16 июля 1998 г. под номером № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Нюансы сделки

Кредитование на приобретение коммерческой недвижимости редко осуществляется банками, по сравнению с жилищным кредитованием. Прежде всего, это связано с ее повышенной стоимостью.

Влияние имеет и нерентабельность коммерческого недвижимого имущества, в особенности, если у нее специальное назначение.

Выделяются следующие особенности, которые имеет ипотека коммерческой недвижимости:

Высокая процентная ставка за пользование заемными деньгами
Срок кредита более короткий, по сравнению с обычной ипотекой Как правило, не более 10-ти лет, в то время как жилье кредитуется на срок до 30 лет
Высокий размер первоначального взноса около 40-50%, а на жилищную ипотеку размер первоначального взноса обычно составляет от 10 %
В залог банку также передается земельный участок если на кредитные средства приобретается здание целиком
Покупка коммерческой недвижимости обходится дороже поэтому максимальный размер выдаваемого кредита более высокий, чем при жилищном кредитовании

Если начинающий коммерсант не может вовремя погашать ипотеку, то банк может обратить взыскание на заложенное имущество.

Для погашения возможных убытков банк осуществляет продажу предмета залога с торгов.

В результате пониженного спроса на такую недвижимость, ее длительного срока реализации, кредитные организации могут нести убытки.

Это является причиной того, что многие банки не занимаются выдачей коммерческих ипотечных кредитов.

Условия предоставления ипотеки на коммерческую недвижимость

Параметры ипотеки под коммерческую недвижимость определяет финансовая организация. Она отталкивается от уровня прибыли и репутации юрлица. Среди стандартных условий ипотечного кредита выделяют:

  • процентную ставку от 6 до 12 процентов годовых;
  • первый платеж от 10%, без первоначального взноса получить одобрение практически невозможно;
  • срок полного погашения задолженности до 30 лет;
  • максимальная сумма до 60 миллионов рублей;
  • обязательное обременение недвижимости;
  • оформление страхования.

Ознакомиться с условиями, рассчитать ежемесячный платеж и полную стоимость ипотечного кредита легко, воспользовавшись калькулятором Mainfin. Он дает детальный расчет, учитывая все параметры коммерческой ипотеки для физических лиц.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Сроки ипотеки

Сроки ипотечных кредитов для приобретения коммерческой недвижимости значительно ниже сроков жилищного кредитования.

Банки устанавливают сроки по данным видам кредитов до десяти лет, однако по факту выдают займы на сроки около 5-8 лет.

Стандартными условиями для покупки коммерческой недвижимости являются:

Максимальный размер 30 000 000 рублей
Срок до 10-ти лет
Процентная ставка около 13-15%
Взнос из собственных денежных средств от 40 %
Залог имущества недвижимого имущества, а также другого имущества: автотранспортного средства, акций, золота, другого имущества, имеющего ценность

Указанные условия являются стандартными. Но фактически каждая заявка рассматривается индивидуально.

Будущий клиент банка может получить коммерческий кредит на более выгодных условиях.

Имеет важное значение показать банку, что деятельность заемщика приносит прибыль, позволяющую оплачивать кредит.

Увеличить вероятность выдачи кредита может следующее:

  • Привлечение созаемщиков и поручителей, имеющих высокий доход;
  • Передача в залог имущества;
  • Хорошая кредитная история;
  • репутация организации.

Плюсы для заемщика

Коммерсант должен знать о преимуществах ипотечной программы:

Приобретение недвижимости которое необходимо для ведения деятельности и получения прибыли
Возможность получить кредит на индивидуальных условиях с минимальным первоначальным взносом
Оплата ипотеки по налоговому законодательству относится к расходам
Проверка банком юридической «чистоты» сделки с подобранным объектом
Требуется выполнение оценки Это позволяет узнать рыночную стоимость покупаемой недвижимости
Займ оплачивается на индивидуальных условиях по частям, при этом оплата может выполняться раз в квартал или в 6 месяцев
Банк не может менять условия договора В случае изменения обстоятельств, например, в случае кризиса
Страхование залоговой недвижимости если возникнет страховой случай, то заемщик сможет получить выплату для восстановления состояния объекта
Повышенный размер ипотеки в сравнении с потребительским кредитованием, к которому прежде прибегали организации, когда им требовались денежные средства

Коммерческая ипотека для физических лиц

Ипотечный займ для покупки коммерческой недвижимости могут взять не только фирмы, но также физические лица.

Банки предоставляют подобные займы только коммерсантам, при этом не начинающим, а уже имеющим некоторый опыт ведения предпринимательской деятельности.

Однако коммерсант может попробовать оформить ипотеку на индивидуальных условиях.

Как правило, банки не предоставляют коммерческую ипотеку в отношении физических лиц, но они могут получить потребительский кредит, однако условия его менее выгодны.

В отдельных банках существует программа, по которой может быть приобретена недвижимость на любые цели.

Условия такой программы во многом сходны с условиями по ипотеке (размер, сроки, процентная ставка). Получить ее могут и не коммерсанты.

Даже с индивидуальными предпринимателями сотрудничают лишь солидные банковские учреждения. Это происходит, поскольку доходы частных предпринимателей зачастую значительно ниже прибыли юридических лиц.

Получить коммерческую ипотеку можно в следующих банках:

  1. Сбербанк.
  2. Тинькофф Банк.
  3. Россельхозбанк.
  4. ВТБ.
  5. Банк ФК Открытие.
  6. Росбанк

Во время подачи заявления на кредит банк может запросить показать проект будущего использования объекта недвижимости.

Это нужно для того, чтобы сотрудники банка смогли оценить риски, возникающие при выдаче заемных средств для покупки такого объекта.

Ипотечный кредит на покупку нежилого помещения

Коммерческая недвижимость – это здания, земельные участки, помещения, использование которых по назначению может приносить прибыль. Например, склады, офисы, апартаменты и т. д.

Апартаменты – относительно новый вид недвижимости на российском рынке, представляющий собой помещения с кухней, на которые не распространяются нормативы, действующие для жилых квартир. Также в апартаментах нельзя прописаться, тем не менее они все чаще используются для проживания.

Приобрести нежилую недвижимость можно в ипотеку. Заём на апартаменты, склады, офисы отличается от займа на квартиру или дом лишь незначительно более высокими процентными ставками. Ипотечный кредит на покупку нежилой недвижимости могут получить как физические лица, так и собственники малого и среднего бизнеса, индивидуальные предприниматели.

Приобретение нежилой недвижимости сейчас так же актуально, как и жилой. Но в этом случае нужно быть готовым к тому, что получение ипотечного кредита на покупку нежилого помещения будет сопряжено с определенными нюансами и сложностями. Претендовать на такую ссуду могут не только физлица, но и представители бизнеса, в том числе предприниматели.

Без первоначального взноса

Банки предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса только в крайне редких случаях.

Ни в одном банке не действует подобная ипотечная программа. Но не говорит о том, что это невозможно.

Вопрос о выдаче ипотечного кредита без собственного капитала можно постараться согласовать в индивидуальном порядке.

Вероятность одобрения увеличивается, в случаях:

Предоставления залога более высокой стоимости чем ипотека
Привлечения поручителей либо созаемщиков
При реализации государственного проекта тогда в качестве поручителя может быть привлечено государственные или муниципальные органы

Банки не кредитуют под строительство коммерческой недвижимости без предоставления первоначального взноса, поскольку имеется высокая вероятность, что строительство будет заморожено или прекращено.

В каком банке взять ипотеку на коммерческую недвижимость?

Взять средства на покупку нежилой недвижимости можно не в каждой финансовой организации. Среди банков, предлагающих подать заявку:

  • Сбербанк
  • ВТБ
  • АбсолютБанк
  • Форабанк
  • Банк «Открытие»
  • Росбанк
  • и другие.

Полный перечень организаций, готовых оформить ипотечный кредит на помещение, представлен на портале Майнфин. Приведены только надежные компании, гарантирующие прозрачность сделки. Заявка, поданная через сайт, рассматривается в течение 1-5 рабочих дней.

Взять коммерческую ипотеку

Для покупки недвижимости для бизнеса не подходят стандартные программы кредитования для физических лиц. Получить средства можно по коммерческой ипотеке. Подать заявку могут физические лица, имеющие статус индивидуального предпринимателя (ИП) или иную принятую организационно-правовую форму. Заключение договора имеет свои особенности, с которыми стоит ознакомиться заранее.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

Требования к продавцу

Продавцом могут быть:

  • юрлицо

  • ИП

  • физлицо

  • федеральные и муниципальные органы

Продавец не должен быть связан с заёмщиком.
Если продавец ИП или физлицо, ему должно быть от 18 лет.

Требования к заёмщику и компании

Юрлицо

  • срок ведения бизнеса и срок регистрации заёмщика — от 9 месяцев на дату подачи заявки

  • суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале предприятия — не более 25%

  • юридический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка

  • фактический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк

ИП

  • срок ведения бизнеса — от 9 месяцев на дату подачи заявки

  • гражданство РФ

  • возраст — от 22 до 65 лет включительно. Обязательно иметь личный номер мобильного телефона

  • наличие номера телефона для бизнеса (может совпадать с личным номером телефона)

  • заёмщик должен быть зарегистрирован в регионе с отделением Альфа-Банка

  • заёмщик должен вести бизнес в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк

Место фактического ведения бизнеса должно находиться в городе присутствия офиса Альфа-Банка. Либо в пределах определённого расстояния от города присутствия банка. Узнать, находится ли ваш город в зоне кредитования, вы можете у менеджеров банка.

Требования к поручителям

Если заёмщик — ИП

  • поручительство не менее одного физлица, поручительство супруга или супруги, если заёмщик состоит в браке или иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика

  • поручительство залогодателя или залогодателей

Если заёмщик — юрлицо

  • поручительство не менее одного физического лица

  • учредителя или учредителей заёмщика — физических или юридических лиц с совокупной долей в уставном капитале заемщика — от 50%

  • фактических собственников бизнеса заёмщика

  • поручительство залогодателей

  • иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика

Требования к залогу

Кредит предоставляется под залог жилой или коммерческой недвижимости.
Вся недвижимость должна находиться на территории РФ в регионе, где есть отделение Альфа-Банка, но не более 100 км от города, где находится банк. Без ограничений на доступ к объекту — ЗАТО, режимный объект и т.д.

Основные требования к залогу:

  • объекты, находящиеся в собственности залогодателя, зарегистрированные по закону

  • чёткие идентификационные признаки и полный комплект документов, подтверждающих право собственности

  • возможность беспрепятственного контроля со стороны банка — без ограничений на доступ к объекту залога — ЗАТО, режимный объект и т.д.

  • объект недвижимости не обременённый ипотекой других банков

  • без других существенных обременений и особенностей

Пошаговая инструкция оформления кредита

Для того чтобы бизнесмен смог получить денежную ссуду на приобретение недвижимости под бизнес, предстоит выполнить следующий алгоритм действий:

  • подобрать подходящий имущественный объект;
  • составить все необходимые договора с продавцом;
  • обратиться в финансовое учреждение;
  • оставить предварительную заявку на получение ссуды;
  • дополнительно собрать все документы, которые необходимо представить в банк;
  • дождаться рассмотрения заявки и получить решение;
  • получить денежные средства и совершить сделку;
  • представить в банк все необходимые документы;
  • получить права собственности на имущественный объект при регистрации.

Также финансовыми учреждениями нередко выдвигается обязательное условие, а именно наличие первоначального взноса. В каждом отдельном случае он подбирается индивидуально.

Важно. Финансовые учреждения активно поддерживают индивидуальных предпринимателей, которые имеют стабильную и прозрачную налоговую отчетность.

Особенности оформления коммерческой ипотеки

Ипотека под коммерческую недвижимость подразумевает приобретение складских помещений, торговых площадей, объектов под аренду в целях получения прибыли. Получить одобрение может только юридическое лицо:

  • зарегистрированное в Российской Федерации;
  • не проходящее процедуру банкротства;
  • не имеющее задолженности перед государством по налогам и сборам;
  • не имеющее просроченных выплат по векселям и акциям.

Закон определяет обязательное наложение обременение на недвижимость после того, как покупатель официально получил статус собственника. Период от одобрения заявки на ипотеку на коммерческую недвижимость до оформления залога является высоко рисковым для банка. Для минимизации последствий в 2021 используется следующие варианты:

  1. Оформление договора с гарантией на перевод оставшейся суммы. Залоговый договор выступает подтверждением намерений и обязательств.
  2. Выплата первого взноса и наложение обременения после оплаты. Договор купли продажи регистрируется после изменения права собственности.
  3. Оформление происходит после полного погашения кредита. Это возможно при оформлении права владения финансовой организации.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса возможна только при приобретении сверхликвидных объектов. В остальных случаях обязательно оплатить от 10% от цены. Кроме того, в случае отказа от первого платежа вероятно изменение условий. Подобрать выгодное предложение можно с помощью портала Mainfin. Здесь представлены лучшие варианты от банков России. Достаточно открыть раздел «Ипотека», ввести требуемые характеристики и отправить заявку по понравившейся программе.

Особенности получения коммерческой ипотеки для ИП

Получение кредита бизнесменом, для покупки коммерческих имущественных объектов для последующего развития своей деятельности, всегда сопряжено с рядом особенностей, а именно:

  • Банки активно финансируют предпринимателей, чья деятельность предположительно будет успешной.
  • Все свои риски при ипотечном кредитовании финансовое учреждение будет сводить к минимуму.
  • Процедура получения ипотечного займа более трудоемкая для ИП, однако, здесь более выгодные условия.
  • При оформлении ипотечного кредитования крайне важно с особым вниманием подойти к изучению договора с банком.

При условии, что все эти особенности будут учтены, предприниматель получит выгодное предложение от банка, что позволит ему развить свою экономическую деятельность за счет купленной при помощи заемных средств коммерческой недвижимости.

Источники

  • https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-vzyat-kommercheskuyu-ipoteku/
  • https://mainfin.ru/mortgage/kommercheskaya-ipoteka
  • https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-kommercheskoj-nedvizhimosti/
  • https://www.banki.ru/products/hypothec/catalogue/kredit_na_pokupku_nejilogo_pomescheniya/
  • https://AlfaBank.ru/sme/profits/businessipoteka/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5c68576031fe3800ae848339/kak-oformit-ipotechnyi-kredit-dlia-ip-i-iur-lic-5c6aa06239148800af35ed12
  • https://www.rshb.ru/smallbusiness/microbusiness/comipoteka/
  • https://money.inguru.ru/ipoteka/teg_kommercheskaya/reg_moskva

[свернуть]
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: