Нужно ли делать межевание, если есть свидетельство о собственности земли: обязательно ли проводить эту процедуру для участка и зачем?

Что такое межевание

Если обратиться к терминологии, то межевание — это геодезический термин, который обозначает целый комплекс услуг, включающих в себя определение границ участка и расчет его периметра.

Операцию межевания должна проводить компания с соответствующей лицензией и разрешением.

Разграничение периметра участка должно производиться с помощью специальных инструментов, иначе результаты межевания могут быть оспорены. Кроме того, процедура не может стартовать без согласия БТИ и соседей. И если специалисты бюро дают согласие без проблем, с соседями может возникнуть ряд проблем:

• соседи нарочно не соглашаются на межевание – в таком случае придется либо их уговорить, узнав причину недовольства, либо разбираться с ними в суде
• соседи давно не живут, и их данных нет – эта проблем «снимается» путем публикации в СМИ сообщения о проведении межевания, и если в течение 30 дней никто не возразил, можно начинать.

После проведения межевания геодезисты выдадут собственнику на руки пакет так называемого «межевого дела», с которым нужно обратиться в кадастровую палату для оформления следующих документов:

• межевального плана;
• выписки о праве собственности.

Кроме того, участку будет присвоен кадастровый номер. Эти документы действительны 5 лет, после их надо будет обновить.

Для чего нужно межевание

Многие владельцы земли спокойно живут и без проведения межевания. Из-за дороговизны и сложности процедуры многие на нее не решаются без крайней необходимости. Тем не менее, имеется список ситуаций, при которых межевание нужно

будет провести:

• для продажи или дарения участка
• для сдачи участка в аренду
• для организации на участке капитального строительства (причем не обязательно дома, речь может идти о пристройке или бане);
• во время споров с соседями о принадлежности определенных участков земли;
• при разделении или объединении нескольких участков;
• при выделении земли из участка коллективной собственности.

При территориальном споре с соседями проведение профессионального геодезического изыскания является, пожалуй, самым эффективным способом разрешить конфликт. При возведении любых построек, особенно, долговременных, также желательно произвести межевание, иначе можно ненароком выйти за границы участка – а это грозит серьезными штрафами и значительной нервотрепкой.

Преимущества межевания

Проведение этой процедуры дает владельцу участка сразу несколько преимуществ:

• Полная независимость. Хозяин земли может ощутить себя по-настоящему хозяином, он сможет распоряжаться участком по своему усмотрению без разрешения совладельцев.
• Защищенность. На отмежеванный участок земли никто не сможет покуситься.
• Территория полностью защищена от чужих притязаний.
• Узаконивание присвоенной территории. По закону, владелец участка может увеличить свою территорию на 10% за счет ничейной земли. Это не будет считаться самовольным захватом, а всего лишь уточнением границ и корректировкой площади участка. Правда, с увеличением размера участка увеличатся и расходы на его содержание – но это уже другая история.
• Межевание бывает полезно провести для обеспечения собственной безопасности, например, если в населенном пункте начинается массовое строительство и отчуждение земли.
• Без документов на руках гражданин не будете являться собственником земли, даже если прожил на ней множество лет. Не будет являться аргументом и дарение, наследование земли.

Если границы не установлены, такой жилец считается самовольным захватчиком территории, и соседи или муниципалитет могут их без затруднений отобрать. Так, в период «дачной амнистии» многие пенсионеры становились жертвами произвола своих собственных соседей, которые массово переписывали на свое имя огромные участки земли. Затем они либо лишались насиженных мест, либо неожиданно становились арендаторами на собственном участке. Проведение межевания гарантирует неприкосновенность земли и страхует ото всех непредвиденных ситуаций.

Недостатки проведения межевания

Но у процедуры хватает своих недостатков:

• Высокая стоимость операции. Межевание нередко обходится в несколько десятков тысяч рублей, которые никак не оказываются «лишними».
• Вероятность конфликта с соседями. Если они сочтут, что заявитель покушается на их территории, то они могут не дать согласия на проведения межевания. Иногда конфликты разгораются и по другим причинам.
• Сложности с сособственниками. Особенно, если участок находится в коллективной собственности. Председатель товарищества или правления может просто не дать согласия.
• Удаление инфраструктуры. Геодезисты могут потребовать очистки участка от различных элементов инфраструктуры, например, электрических столбов или дорожного покрытия. А это возможно далеко не всегда.

Возможность «приписки» к участку дополнительных 10% площади является положительным для инициатора процедуры, но негативным фактором для соседей. Ведь если они не провели межевание, то заявитель может завладеть частью их участка на законных основаниях.

О случаях, когда без межевания участка земли можно обойтись

В этом разделе опишем случаи, когда выполнение межевания необязательно, несмотря на то, что в скором времени всем собственникам предстоит это сделать.

Можно обойти стороной эту процедуру в следующих случаях:

• Вам не потребуется проводить межевание земли в случае приватизации собственного участка, оформленного согласно постановлениям так называемой “дачной амнистии”, чтобы получить кадастровый паспорт или новое свидетельство о владении землёй. При этом вам отлично известны границы территории, поставлено ограждение, а со стороны соседей нет причин на вас злиться. При этих условиях можно воздержаться от траты времени и денежных средств, избежав межевания.
• Если вы решили продать участок, то в оформлении новых документов смысла нет, потому что вы решили продавать его по прежним документам.
• Вы думаете оформлять дом вместо участка. При запросе документов на дом в БТИ, межевание делать не надо. Самое большее, что могут у вас запросить в этом бюро – кадастровый паспорт и план участка дома, выполненный в определённом масштабе. Масштабированный план дома заказывают в геодезическом агентстве или у геодезистов-частников.

Ошибки, допускаемые при межевании

Предположим, собственник всё-таки решил подстраховаться и решился на проведение межевания участка. Но во время этой процедуры специалистами были допущены ошибки.

• наиболее частая ошибка допускается в указании шестизначного кадастрового номера;
• ошибки также встречаются при указании информации о площади, местоположении, кадастровой стоимости и т.д. Обычно допускается инженерами или по невнимательности, или вследствие неисправности измерительных приборов;
• ошибка в указании местонахождения, то есть указание неправильного адреса недвижимости.

Как выглядит межевой план

Результатом выполненных работ станет межевой план (дело), который состоит из двух частей – текстовой и графической. В нем отображаются результаты выполненных измерений, сведения для внесения в кадастр и акты согласования спорных вопросов. Межевой план земельного участка включает:

1. Первичные данные;
2. Данные о полученных измерениях на местности;
3. Информация об образуемых или измененных земельных участках и их частях;
4. Схема расположения участков;
5. Чертёж земельных участков и их частей;
6. Геодезическая схема построений;
7. Приложение: копия извещения в СМИ, копия справки об отсутствие возражений.

Для чего нужно межевание земельного участка

Чтобы поставить на государственный кадастровый учет объект недвижимости — земельный, дачный, садовый участок, жилой дом, дачу, гараж, квартиру необходима процедура межевания. Межевание земельного участка — это работы по установлению на местности муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определением координат. Межеванию подлежат только оформленные в собственность земельные участки. Землю, взятую в аренду — размежевать нельзя. Процедура является обязательной для следующих типов земель:

1. Передающихся на постоянное пользование из государственных резервов;
2. Подпадающих под распределение ввиду различных обстоятельств;
3. Требующих разделения, объединения или выделения долевой части.

Не хочу нагружать технической стороной процесса. Не стану углубляться и в законодательную базу земельных отношений. Если интересно, почитайте: Земельный Кодекс, Федеральный Закон № N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (который как раз и регулирует процедуру межевания земельных участков), а также новый закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» от 23.06.2014 № 171-ФЗ — который упрощает процедуру узаконивания садовых участков, проводимую согласно межевания земельного участка бесплатно по дачной амнистии с 1 июня 2015 года сроком действия до 31 декабря 2020 года. Обратите внимание, что согласно действительным поправкам, положение п. 1 ст. 19 (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ июля 2016 года.) — граждане имеют право не межевать собственные земельные участки для купле-продажи или передачи в наследство до начала 2021 года. После указанной даты процедура станет обязательной.

Шаг 1 — подготовить документы на земельный участок

Если земельный участок образуется впервые, то для начала межевания вам потребуется схема расположения участка на кадастровом плане территории и постановление главы районной администрации о выделении земельного участка. Если вы уже владеете земельным участком, то потребуется только выписка из ЕГРН, в которой вы указаны собственником. Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Шаг 2 — найти грамотного кадастрового инженера

Найти в своем городе кадастрового инженера, объяснить ему ситуацию и договориться о стоимости услуг, сроках и форме оплаты. После чего подписать и оплатить договор на оказание согласованных услуг. Доверяйте выполнение межевания только квалифицированным специалистам с функцией кадастрового инженера. В прочем, к вопросу, как найти лучшего кадастрового инженера в своем городе, мы еще вернемся.

Шаг 3 — получить документы и подписать акт выполненных работ

Как правило, кадастровый инженер выполняет все работы, связанные с межевание «под ключ». Вам останется только получить у него кадастровый паспорт, межевой и технический план (если нужен). Межевой план нужен для постановки на кадастровый учет одного или нескольких земельных участков, технический план — для постановки здания, сооружения или объекта незавершенного строительства. Межевое дело предоставляют в электронном виде (на CD диске), если нужно в бумажном (например для суда), — вам не откажут. В конце, проверьте данные в документах и подпишите акт выполненных работ в 2-х экземплярах. Один из оригиналов акта оставить себе.

Шаг 4 — убедиться в результатах межевания

Со дня подписания договора услуг и до выдачи готовых документов проходит 10-14 дней. Спустя еще 5-10 дней, новые границы и данные о земельном участке начнут отображаться на публичной кадастровой карте РосРеестра. Чтобы наглядно убедитесь в результатах межевания — введите в кадастровый номер участка здесь: pkk5.rosreestr.ru. На этом межевание, как процесс, можно считать оконченным.

Новый закон о межевании земельных участков

Изменения в законы, регулирующие земельные отношения и правила пользования наделов, позволяют регистрировать право собственности на загородное имущество по упрощенной схеме. Согласно обновленному земельному законодательству ЗУ нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Росреестре в обязательном порядке. Согласно законам о землепользовании, если регистрационной записи об имуществе не могут обнаружить в течении пяти лет, то надел признается бесхозным. Большинство ЗУ было получено в собственность гражданами задолго до написания новых законопроектов. Поэтому наследникам нужно позаботиться о сохранности имущества и оформить его по действующим правилам.

Недостатки проведения межевания

1. Возможность полноценно распоряжаться имуществом;
2. Решение пограничных споров с соседями;
3. Легализация присвоенных площадей;
4. Возможность совершения юридических операций с участком;
5. Получение разрешения на возведение построек.

1. Высокая стоимость процедуры;
2. Необходимость внесения земельного налога;
3. Согласование установленных границ с соседями.

Несмотря на некоторые недостатки, плюсы от проведения процедуры явно перевешивают. Без уточнения границ надела и занесения данных в базу Росреестра, владелец участка не сможет доказать свои права на него. После проведения обязательного межевания собственник получает документальное подтверждение своих прав — выписку из ЕГРН. Получить предварительную консультацию и рассчитать стоимость услуги для конкретного ЗУ помогут сотрудники “Геомер Групп”. Представители компании оформят работы под ключ и посодействуют с регистрацией объекта в Едином реестре.

Как сделать межевание земельного участка

Изготовлением межевого плана занимаются кадастровые инженеры. Исполнитель может работать в государственной организации или специализированной частной фирме. Основное требование к подрядчику — наличие квалификационного аттестата и лицензии на проведение работ. Обязательно делать межевание земельного участка поэтапно. Основные шаги состоят из:

1. Сбор необходимой документации;
2. Поиск подрядчика;
3. Уточнение границ надела;
4. Согласование границ с соседями;
5. Составление межевого плана и акта выполненных работ;
6. Регистрация участка в Росреестре.

Самостоятельно проведенное межевание является незаконным. Процедура имеет юридическую силу, если она выполнена квалифицированным специалистом, имеющим разрешение на оказание геодезических услуг.

Подготовка документов

Для обязательного определения границ земли собственник должен подготовить следующие документы:

• Гражданский паспорт;
• Выписка из ЕГРН или иной правоподтверждающий документ на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи);
• Доверенность на представителя (если интересы собственника представляет доверенное лицо).
• Выкопировка из генерального плана (картографический материал заверенный печатью и подписью выдавшего органа)

Заключение договора с кадастровым инженером

Обязательное межевание делает профессионал. Кадастровый инженер подтверждает свою квалификацию государственным аттестатом и лицензией. Работы по установлению границ участка проводятся на основании договора подряда между заказчиком и исполнителем. В Соглашении прописываются права и обязанности сторон, объем работ и сроки их реализации. Также в договоре указывается стоимость процедуры.

Оповещение смежных соседей

Для реализации межевания необходимо уведомить собственников пограничных участков о процедуре за неделю до приезда на объект кадастрового инженера. Оповестить соседей можно следующими способами:

• Отправить извещение с уведомлением о получении почтовым отправлением;
• Вручить извещение в письменном виде лично (под роспись);
• Написать сообщение о предстоящем межевании в местной газете;
• Отправить письмо о выполнении межевания на электронную почту.

Каждый из перечисленных способов оповещения является правомерным. Если соседи не явились в день проведения процедуры на объект, уточнение границ проводится без их присутствия.

Выполнение межевания

В назначенный в договоре день кадастровый инженер выезжает по нужному адресу и проводит необходимые замеры. Для установления границ участка и его основных параметров используется специальное измерительное оборудование. Исполнитель определяет координаты поворотных точек. Полученные данные вносятся в план участка.

Выдача межевого плана и акта выполненных работ

После обработки полученных данных, кадастровый инженер подготавливает межевой план и акт выполненных работ. План участка содержит схему ЗУ и подробное описание характеристик. В Акте исполнитель расписывает методы проведения исследований, объем и особенности проведения исследований. Структура и содержание межевого плана утверждена .

Постановка на кадастровый учет

После проведения кадастровых работ по определению границ ЗУ, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Чтобы внести изменения в базу, владелец участка подает заявление в территориальное отделение Росреестра или МФЦ. Для регистрации надела и оформления права собственности нужно предоставить межевой план и оплатить госпошлину.

Как извещать соседей о проведении межевания

Важный момент — до начала межевания известить соседей, с которыми граничит земельный участок, о дате и времени приезда специалиста. Захватив с собой гражданский паспорт, соседи должны будут подтвердить свое согласие с новыми границами вашего земельного участка. Если земельный участок находится на территории дачного или садового товарищества, то потребуется согласие Председателя Правления. Как правило, информирование соседей ложится на плечи исполнителя и должно быть прописано в договоре. Известить соседей можно по телефону, но надежней будет в письменной форме — отправкой заказного письма с уведомлением о вручении через Почту России.

Что делать, если сосед не согласен

Н-е-е-е

При межевании земельного участка споры с соседями явление обычное, но искать компромисс все равно придется. На мой взгляд, лучше немного уступить несговорчивому соседу во благо окончания процесса (отдать меньшее, чтобы получить большее), так как обращение в суд для решения спора — процесс не быстрый, да и не бесплатный (от 15 тысяч). В общем, мой вам совет — любой отказ фиксируйте документально, пригодится. Если дойдет до суда, будьте готовы поднять историю от кого, кому и в каких границах участок передавался ранее.

Другие проблемы при межевании земельных участков

Основная проблема, возникающий при межевании земельного участка — превышение фактической площади. Федеральный Закон ФЗ № 93 от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», гласит, что размер вашего участка может быть уточнен в сторону увеличения не более чем на минимальный размер участка, установленный в соответствии с нормативными правовыми Актами органов самоуправления или субъектов Федерации и только при наличии согласия этих самых органов. На житейском языке это означает, что если минимальный размер был 600 кв. м, то и «прирезать» вы можете не более 6-ти соток. Но это в теории, на практике же представители власти подобные акты подписывать не спешат.

Как узнать, сделано ли межевание земли

Информация о земельных участках хранится в базе Росреестра. Полученные данные используются для формирования единой Публичной кадастровой картой. Проверить, отмежеван тот или иной надел очень просто. Достаточно в строке поиска на ПКК ввести адрес участка или его кадастровый номер. Чтобы подтвердить полученную информацию документально, нужно оформить выписку ЕГРН. Заказать справку можно напрямую в Росреестре или доверить этот процесс профессионалам из “Геомер Групп”.

Сколько стоят услуги

Несмотря на то, что межевать земельный участок обязательно, большинство собственников не спешат ее проводить из-за высокой стоимости. Цена услуги зависит от следующих факторов:

• Площадь участка;
• Регион, где расположен объект;
• Форма надела;
• Особенности ландшафта;
• Наличие на территории построек и зеленых насаждений;
• Срочность заказа.

Кадастровые инженеры из “Геомер Групп” рассчитают стоимость изготовления межевого плана на предварительной консультации. Цена является фиксированной и прописывается в договоре подряда. Стоимость межевания — от 10 000 рублей.

Стоимость межевания в 2021 году

Цена зависит от региона проживания и о сложности проводимых работ. Так, в Москве стоимость процедуры межевания начинается от четырех тысяч рублей. Предельную цену установить довольно сложно. В исключительных случаях она может доходить до пятидесяти тысяч рублей.

Можно ли провести межевание дачного участка бесплатно

Если Ваше СНТ или ОНТ по какой-то случайности попадает под комплексные кадастровые работы – то ваш земельный участок также появится на кадастровой карте после их проведения, и вы не заплатите при этом ни копейки. Кроме того, мало кто знает, но при проведении межевания можно обогатить свой участок за счет прирезки земель и тем самым законно увеличить площадь своих соток.

Сколько земли можно присоединить бесплатно при межевании

Перераспределение земель, или как по-простому еще называют – прирезка земельного участка – это законный шанс увеличить свои земли на 10% от его общей площади. Эта процедура совершенно бесплатная, если при проведении комплексных кадастровых работ выяснится, что ваш участок фактически больше, чем по сведениям имеющимся в Росреестре. Такие новшества введены 150-ФЗ от 17.06.2019. Но есть ряд оговорок, участок можно прирезать за счет муниципальных земель, а не за счет уменьшения участка соседа. Также, существуют ограничения по размерам прирезок, установленные муниципалитетами.

Что значит бесплатное межевание земельного участка по дачной амнистии?

Дачная амнистия или по-другому – упрощенный порядок проведения кадастровых работ, укоренилась в обиходе и действует аж с 2006 года. Все началось с того, что процедуру оформления земель в собственность начали усложнять для граждан, а потом давать поблажки. Для этого ежегодно принимается целый ряд законов. Дачная амнистия, то прекращается, то превращается в другую форму, то заново начинается. Новый виток дачной амнистии случился в августе 2019 года – ее продлили до марта 2021 года (подробнее в статье: «Продление дачной амнистии»).
Дачная амнистия в основном касается упрощенного порядка оформления строений в собственность, а межевание затрагивает постольку поскольку.
Многие считают, что именно дачная амнистия позволяет провести межевание земельного участка бесплатно. Но это не так. Дачная амнистия направлена лишь на упрощение самого порядка оформления документов. Кроме того, дачная амнистия призывает владельцев дачных участков в СНТ, не зарегистрировавших свои права на землю поспешить с межеванием, чтобы потом, им не пришлось выкупать свою же землю с торгов.

Кто еще имеет право на бесплатное межевание

В каждом муниципалитете органы местной власти оказывают дополнительную социальную поддержку льготной категории граждан. По решению администрации, могут быть выделены земли или квартиры многодетным семьям, инвалидам, почетным гражданам. В рамках местного законодательства также может быть оказана помощь в оформлении документов – бесплатное межевание или подготовка технического плана. Однако эти тонкости надо узнавать в местной соцзащите.

Что делать после межевания

Здесь все зависит от того, зарегистрировано ли право на ваш земельный надел или нет. В том случае, если регистрация не имело место, то в качестве основания для регистрации и будет служить межевой план. Также без межевого плана невозможно осуществить куплю-продажу земли.